دسته مسکن

نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با اشاره به تحولات بازار اجاره مسکن اعلام کرد با وجود افزایش اجاره‌بها در برخی مناطق، تعداد قرارداد‌های ثبت‌شده رشد قابل توجهی نداشته و این موضوع از تغییر الگوی بازار اجاره نسبت به سال‌های گذشته حکایت دارد.

بازار اجاره میرداماد در مرداد ۱۴۰۵ به محدوده‌ای رسیده که برای ورود به بسیاری از فایل‌ها باید چند میلیارد تومان نقدینگی داشت. در یکی از فایل‌های منتشرشده، یک آپارتمان ۱۰۰ متری با رهن کامل ۵ میلیارد تومان پیشنهاد شده و در فایل‌های روز بازار نیز واحدهای ۱۳۰ تا ۱۷۰ متری با اجاره‌های ماهانه ۱۰۰ تا ۱۲۰ میلیون تومان دیده می‌شوند. با این حال بررسی دقیق آگهی‌ها یک نکته مهم را روشن می‌کند: رقم «۱۳۵ میلیارد تومان اجاره ماهانه» که برای یک واحد ۱۲۰ متری منتشر شده، خطای آشکار است؛ آگهی اصلی این ملک اجاره ۱۳۵ میلیون تومان را ثبت کرده و حتی امکان تبدیل قرارداد به ۲ میلیارد تومان ودیعه و ۹۷.۵ میلیون تومان اجاره را نشان می‌دهد.

سناریوی رسیدن متوسط قیمت مسکن تهران به متری ۲۸۶ میلیون تومان با یک محاسبه ساده ساخته شده است: ۱۳۰۰ دلار ضربدر دلار ۲۲۰ هزار تومانی. اما این محاسبه یک فرض بسیار بزرگ در دل خود دارد؛ اینکه قیمت دلاری مسکن تهران روی ۱۳۰۰ دلار ثابت بماند. داده‌های فعلی بازار چنین رابطه ثابتی را تأیید نمی‌کنند. برآورد مبتنی بر فایل‌های مرداد، متوسط قیمت پیشنهادی آپارتمان در تهران را حدود ۱۳۵ میلیون تومان برای هر متر نشان می‌دهد و دلار آزاد نیز امروز حوالی ۱۸۷ هزار تومان است؛ یعنی با این دو عدد، قیمت دلاری مسکن نه ۱۳۰۰ دلار، بلکه نزدیک ۷۲۰ دلار برای هر مترمربع به دست می‌آید.

بازار اجاره تهران با تناقضی جدی روبه‌رو شده است؛ از یک سو سیاست‌گذار برای حمایت از خانوارها سقف افزایش اجاره‌بهای قراردادهای تمدیدی را ۲۵ درصد تعیین کرده و از سوی دیگر فعالان بازار می‌گویند بخشی از مستأجران حتی توان تحمل همین میزان افزایش را هم ندارند. داود بیگی‌نژاد، نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، می‌گوید درآمد خانوارهای اجاره‌نشین همپای تورم رشد نکرده و حتی در مواردی که مالک حاضر است مستأجر فعلی را حفظ کند و افزایش محدودی اعمال کند، مستأجر توان پرداخت رقم جدید را ندارد.

بازار مسکن یافت‌آباد در مرداد ۱۴۰۵ با اختلاف قابل‌توجه قیمت میان فایل‌های مختلف روبه‌روست. تازه‌ترین رصد بازار نشان می‌دهد یک آپارتمان ۸۰ متری در یافت‌آباد شمالی با ۶ میلیارد و ۳۹۰ میلیون تومان عرضه شده، در حالی که قیمت یک واحد ۱۵۰ متری نسبتاً نوساز در همین محدوده به ۱۸ میلیارد تومان می‌رسد. در یافت‌آباد جنوبی نیز برای یک واحد ۷۲ متری حدود ۶ میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان و برای آپارتمان ۱۰۰ متری نوساز ۹ میلیارد تومان قیمت تعیین شده است. محاسبه قیمت هر متر این فایل‌ها دامنه‌ای حدود ۸۰ تا ۱۲۰ میلیون تومان را نشان می‌دهد؛ اختلافی که ثابت می‌کند در بازار فعلی، سن بنا، کیفیت ساختمان، خیابان و امکانات ملک گاهی حتی از نام محله نیز تأثیر بیشتری بر قیمت نهایی دارند.

بازار مسکن پس از چند موج افزایش قیمت، حالا بیش از هر چیز با کمبود خریدار مؤثر روبه‌روست. کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران، پیش‌بینی کرده در صورت نبود شوک تازه اقتصادی یا سیاسی، تا پایان سال ۱۴۰۵ رشد قابل‌توجه دیگری در قیمت مسکن رخ ندهد و بازار در وضعیت «ثبات نسبی» باقی بماند. با این حال، ثبات نسبی قیمت به معنی ارزان شدن خانه یا بازگشت قدرت خرید نیست؛ به‌خصوص اینکه انتشار منظم آمار جامع معاملات تهران متوقف شده و برآوردهای مختلف درباره میزان رشد قیمت در ماه‌های اخیر فاصله قابل‌توجهی با یکدیگر دارند.

تازه‌ترین آمار اعلام‌شده از سوی وزیر راه و شهرسازی، تصویر قابل‌تأملی از ترکیب متقاضیان نهضت ملی مسکن ارائه می‌دهد. فرزانه صادق مالواجرد می‌گوید از حدود ۸۵۰ هزار واحدی که در تعهد قطعی دولت قرار دارد، بیش از ۲۱۰ هزار متقاضی متعلق به سه دهک بالای درآمدی هستند؛ در مقابل، بیش از ۳۵۰ هزار متقاضی از دهک‌های اول تا سوم به شمار می‌روند. این ارقام یک پرسش مهم را دوباره به مرکز بحث مسکن حمایتی بازگردانده است: منابع و یارانه‌های نهضت ملی مسکن در نهایت بیشتر به چه کسانی می‌رسد؟

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول وارد یکی از مهم‌ترین مراحل اجرایی خود شده است. سامانه ثبت ادعا یا «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی» از اول خرداد ۱۴۰۵ به‌صورت رسمی برای بخشی از اسناد حدنگاری فعال شده و دارندگان اسناد عادی و قولنامه‌ای باید بیش از گذشته مراقب مهلت‌های قانونی باشند. در عین حال، همه قولنامه‌ها همین امروز بی‌اعتبار نشده‌اند؛ تاریخ صدور سند مالکیت ملک نقش تعیین‌کننده‌ای در اعتبار معاملات عادی دارد.