دسته مسکن

بازار اجاره مسکن در شهرک غرب تهران به محدوده‌ای رسیده است که حتی برای ورود به واحدهای متوسط نیز باید چند میلیارد تومان نقدینگی یا اجاره ماهانه بالای ۱۰۰ میلیون تومان در نظر گرفت. تازه‌ترین فایل‌های پیشنهادی نشان می‌دهد رهن کامل یک آپارتمان ۱۸۰ متری نوساز به ۱۴ میلیارد تومان رسیده و واحدهای ۱۱۰ تا ۱۴۰ متری نیز با ودیعه یک تا دو میلیارد تومانی و اجاره ماهانه ۱۲۰ تا ۱۴۰ میلیون تومان عرضه می‌شوند. بااین‌حال، محاسبه ارزش واقعی فایل‌ها نشان می‌دهد نوسازبودن، امکانات مشاع و نوع قرارداد گاهی بیش از متراژ بر قیمت اثر می‌گذارد.

بازار مسکن تهران پس از ماه‌ها نوسان قیمتی و رشد انتظارات تورمی، وارد مرحله‌ای از آرامش نسبی شده است؛ بازاری که اکنون نشانه‌های رکود، افزایش عرضه و کاهش تقاضای مؤثر را همزمان تجربه می‌کند. بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد تعداد فایل‌های فروش در بسیاری از مناطق تهران افزایش یافته، اما خریداران به دلیل کاهش قدرت خرید و ابهام نسبت به آینده اقتصادی، تصمیم خود برای ورود به بازار را به تعویق انداخته‌اند. در این شرایط، «انتظار» به مهم‌ترین ویژگی بازار مسکن پایتخت تبدیل شده و فروشندگان واقعی بیش از گذشته برای انجام معامله به سمت تعدیل قیمت و توافق حرکت کرده‌اند.

بازار مسکن تهران در میانه تابستان ۱۴۰۵ نه‌تنها وارد دوره رونق نشده، بلکه همچنان با کمبود خریدار، افت قدرت خرید و فاصله زیاد میان قیمت پیشنهادی مالکان و توان مالی خانوارها روبه‌رو است. تقاضای سرمایه‌ای عقب‌نشینی کرده و عمده مراجعه‌کنندگان، خریداران مصرفی واحدهای کوچک و ارزان‌تر هستند؛ وضعیتی که احتمال جهش معاملاتی را کاهش داده، اما به دلیل تورم و افزایش هزینه ساخت، الزاماً به افت عمومی قیمت مسکن منجر نشده است.

بازار مسکن نازی‌آباد در مرداد ۱۴۰۵ وارد محدوده قیمتی تازه‌ای شده است؛ به‌طوری‌که بررسی فایل‌های فروش نشان می‌دهد برای خرید یک آپارتمان ۷۵ متری در این محله باید حدود ۹.۵ میلیارد تومان بودجه داشت و قیمت برخی واحدهای نوساز ۱۱۵ متری از ۲۰ میلیارد تومان نیز عبور کرده است. محاسبه قیمت هر مترمربع چهار فایل مورد بررسی، بازه‌ای حدود ۱۲۶ تا ۱۸۰ میلیون تومان را نشان می‌دهد؛ اختلافی بیش از ۵۰ میلیون تومان در هر متر که نشان می‌دهد سن بنا، کیفیت ساختمان، امکانات و موقعیت ملک حالا بیش از گذشته بر قیمت نهایی آپارتمان در نازی‌آباد اثر می‌گذارد.

بازار اجاره در میانه تابستان ۱۴۰۵ وارد حساس‌ترین مقطع سال شده است؛ زمانی که جابه‌جایی خانوارها به اوج می‌رسد و کمبود فایل مناسب، قدرت چانه‌زنی مستأجران را کاهش می‌دهد. داود بیگی‌نژاد، نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، هشدار داده است که دولت در چنین شرایطی باید واحدهای در اختیار خود را وارد بازار کند تا عرضه افزایش یابد. در عین حال، مقررات سال جاری دست موجران را برای افزایش نامحدود اجاره باز نگذاشته است؛ براساس مصوبه ابلاغ‌شده برای سال ۱۴۰۵، قراردادهای اجاره مشمول این مصوبه در صورت درخواست مستأجر با حداکثر ۲۵ درصد افزایش برای یک سال تمدید می‌شوند. قانون نیز برای دریافت مبلغ بالاتر از سقف تعیین‌شده ضمانت اجرا و جریمه در نظر گرفته است.

وام مسکن که زمانی یکی از اصلی‌ترین ابزارهای خانه‌دار شدن خانوارهای ایرانی بود، حالا بخش کوچکی از قیمت یک آپارتمان را تأمین می‌کند. مسعود گودرزی، معاون هماهنگی امور اقتصادی استانداری فارس، می‌گوید تسهیلات خرید مسکن در شیراز حتی ممکن است فقط یک‌دهم تا یک‌پانزدهم بهای یک واحد معمولی در منطقه‌ای متوسط را پوشش دهد. در شرایطی که سقف وام خرید زوجین در مراکز استان‌ها به ۸۰۰ میلیون تومان رسیده، این برآورد به معنای قیمت چندین میلیارد تومانی یک آپارتمان متوسط است؛ شکافی که نشان می‌دهد مسئله اصلی بازار مسکن دیگر فقط «دریافت وام» نیست، بلکه فاصله عظیم درآمد خانوار با قیمت ملک است.

بازار مسکن پونک در مرداد ۱۴۰۵ با فاصله قیمتی قابل توجه میان واحدهای قدیمی و نوساز روبه‌رو است. بررسی تازه فایل‌های فروش نشان می‌دهد یک واحد ۱۳۰ متری نوساز با قیمت ۶۲ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان عرضه شده که بهای هر متر آن به حدود ۴۸۱ میلیون تومان می‌رسد. در مقابل، برای یک واحد ۸۰ متری ساخت ۱۳۹۲ حدود ۲۳ میلیارد و ۷۰۰ میلیون تومان قیمت تعیین شده؛ یعنی نزدیک به ۲۹۶ میلیون تومان برای هر مترمربع. این اختلاف بیش از ۱۸۰ میلیون تومانی در قیمت هر متر نشان می‌دهد در پونک دیگر نمی‌توان تنها با نام محله درباره ارزش یک خانه قضاوت کرد؛ سن بنا، کیفیت ساخت، خیابان، امکانات و حتی تعداد پارکینگ می‌تواند ده‌ها میلیارد تومان در قیمت نهایی تفاوت ایجاد کند. تازه‌ترین فایل‌های منتشرشده در بازار نیز دامنه بسیار گسترده قیمت پیشنهادی در این محله را تأیید می‌کنند.

بازار مسکن در مرداد ۱۴۰۵ با یک تناقض جدی روبه‌رو شده است: خریدار کم شده، معاملات در رکود است، اما هزینه ساخت همچنان بالا می‌رود. رامین گوران، رئیس انجمن انبوه‌سازان استان تهران، هزینه ساخت ساختمان‌های متعارف پنج‌طبقه را متری ۶۰ تا ۷۰ میلیون تومان و ساختمان‌های بلندمرتبه را تا ۱۲۰ میلیون تومان برآورد کرده است. هم‌زمان رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز از کاهش خریدهای سرمایه‌ای خبر می‌دهد؛ ترکیبی که احتمال ادامه «رکود تورمی» یعنی افزایش قیمت بدون رونق معاملات را تقویت می‌کند.