برچسب بازار تهران

تنوع در سال ساخت و موقعیت جغرافیایی، از شرق تا جنوب تهران‌پارس، اکنون تعیین‌کننده اصلی رقابت در بازار خرید و فروش مسکن این منطقه است.

بازار مسکن تهران مرداد ۱۴۰۵ را با یک تناقض جدی آغاز کرده است؛ قیمت‌های پیشنهادی آپارتمان‌ها افزایش یافته، اما حجم خرید و فروش به یکی از پایین‌ترین سطوح سال‌های اخیر رسیده است. کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، می‌گوید خریدهای سرمایه‌ای تقریباً متوقف شده و معدود معاملات موجود نیز بیشتر به افرادی اختصاص دارد که هم‌زمان خانه خود را می‌فروشند و واحد دیگری می‌خرند. این وضعیت نشانه روشن ورود بازار به مرحله عمیق‌تری از رکود تورمی است؛ مرحله‌ای که در آن فروشنده حاضر به کاهش جدی قیمت نیست و خریدار نیز توان ورود به بازار را ندارد.

بازار مسکن ایران دیگر تنها با کمبود قدرت خرید یا افزایش هزینه ساخت مواجه نیست؛ نااطمینانی سیاسی به یکی از مهم‌ترین موانع تصمیم‌گیری خریداران و سازندگان تبدیل شده است. پژمان جوزی، رئیس انجمن صنعت ساختمان، معتقد است ادامه وضعیت مبهم، سرمایه‌گذاران محتاط را از بازار خارج می‌کند. بااین‌حال، نتیجه هر سناریو برای قیمت ملک یکسان نیست: توافق می‌تواند ابتدا انتظارات تورمی را کاهش دهد، جنگ معاملات را متوقف و هزینه ساخت را تشدید کند و وضعیت «نه جنگ، نه صلح» رکودی طولانی و فرسایشی بسازد.

تازه‌ترین فایل‌های فروش نیاوران نشان می‌دهد قیمت پیشنهادی هر متر آپارتمان در این محله از حدود ۴۰۵ میلیون تومان برای یک واحد قدیمی‌تر آغاز می‌شود و در ساختمان‌های نوساز و لوکس تا ۷۲۵ میلیون تومان بالا می‌رود. بر این اساس، خرید یک آپارتمان معمولی در میان نمونه‌های بررسی‌شده حداقل ۵۲ میلیارد تومان سرمایه می‌خواهد و بهای واحدهای نوساز بزرگ به ۱۴۵ میلیارد تومان رسیده است؛ بااین‌حال، این ارقام قیمت آگهی هستند و لزوماً به معنای انجام معامله در همین سطح نیستند.

انتشار گزارشی درباره رشد ۴۶۰ درصدی قیمت آپارتمان در ۲۲ محله تهران، بار دیگر توجه‌ها را به بحران قدرت خرید مسکن جلب کرده است؛ اما بررسی زنده داده‌ها نشان می‌دهد مثال مطرح‌شده برای تجریش، یعنی افزایش قیمت از متری ۱۰ میلیون تومان در مرداد ۱۴۰۰ به ۵۶ میلیون تومان در تیر ۱۴۰۵، با آمار رسمی و قیمت‌های فعلی بازار همخوانی ندارد. اصل جهش شدید قیمت مسکن قابل انکار نیست، اما اعداد این مقایسه احتمالاً با خطای واحد، حذف یک رقم یا اختلاط میان قیمت معامله و آگهی روبه‌رو شده‌اند.

بازار مسکن ایران در ظاهر آرام و کم‌معامله است؛ خریداران توان یا اطمینان کافی برای ورود ندارند، فروشندگان از کاهش جدی قیمت عقب‌نشینی می‌کنند و سازندگان نیز زیر فشار تورم مصالح و کمبود منابع مالی، پروژه‌های جدید کمتری آغاز می‌کنند. بااین‌حال، پشت این سکون معاملاتی یک خطر جدی شکل گرفته است: کاهش تولید و کوچک‌تر شدن عرضه مسکن؛ عاملی که در صورت بازگشت ثبات اقتصادی و آزاد شدن تقاضای انباشته، می‌تواند زمینه جهش دوباره قیمت خانه را فراهم کند.

بازار مسکن نازی‌آباد در مرداد ۱۴۰۵ وارد محدوده قیمتی تازه‌ای شده است؛ به‌طوری‌که بررسی فایل‌های فروش نشان می‌دهد برای خرید یک آپارتمان ۷۵ متری در این محله باید حدود ۹.۵ میلیارد تومان بودجه داشت و قیمت برخی واحدهای نوساز ۱۱۵ متری از ۲۰ میلیارد تومان نیز عبور کرده است. محاسبه قیمت هر مترمربع چهار فایل مورد بررسی، بازه‌ای حدود ۱۲۶ تا ۱۸۰ میلیون تومان را نشان می‌دهد؛ اختلافی بیش از ۵۰ میلیون تومان در هر متر که نشان می‌دهد سن بنا، کیفیت ساختمان، امکانات و موقعیت ملک حالا بیش از گذشته بر قیمت نهایی آپارتمان در نازی‌آباد اثر می‌گذارد.