اقتصاد۲۴- جوشقانی در گفت وگویی که در شماره اخیر هفته نامه «تجارت فردا» منتشر شده است، درباره وضعیت نسبت تعداد خانوارها و تعداد واحد‌های مسکونی در ایران گفت: برخی این ادعا را دارند که در ایران تقریبا به تعداد خانوارها، مسکن وجود دارد. من از درستی این داده و دقیق بودن آن مطمئن نیستم؛ اما حتی با فرض اینکه این ادعا درست باشد، باز هم دلیل نمی‌شود که ما نیاز به مسکن جدید نداشته باشیم. وی توضیح داد: ممکن است مشتریان نوع و مدل دیگری از آن کالا را بپسندند یا خانه‌های موجود با قدرت خریدشان تناسب نداشته باشد و در نتیجه گرایش و میل به خرید نوع دیگری از کالا را ایجاد کرده باشد؛ بنابراین صرف اینکه کالایی از نظر کمیت به تعداد خانوارها وجود داشته باشد، نمی‌تواند تامین‌کننده نیاز بازار باشد.
وی به مساله استهلاک ساختمان‌ها و تقاضایی که از این بابت وارد بازار مسکن می‌شود نیز اشاره کرد و توضیح داد: اگر مسکن به اندازه تعداد خانوار وجود دارد، اما برخی از این ساختمان‌ها مستهلک شده اند، نیاز به ساخت مسکن جدید و نوساز وجود دارد و نکته دیگر اینکه ممکن است واحد‌های مسکونی موجود از نظر پراکندگی، با جمعیت و میزان تقاضا نسبتی نداشته باشد. شاهد این مدعا نیز مسکن مهر بدون متقاضی است که در نقاط مختلف کشور ساخته شد.
جوشقانی با اشاره به تغییرات بعد خانوار از دهه ۵۰ تاکنون، گفت: بعد خانوار در اوایل انقلاب اسلامی ۵.۵ نفر بوده که در سال ۹۵ به ۳.۳ نفر رسیده و برآورد‌های جدید در نبود آمار رسمی حاکی است، در حال حاضر کمتر از ۳ است. این آمار نشان می‌دهد اندازه خانوار کوچک‌تر شده و البته همزمان، قدرت خرید خانوارها هم کوچک‌تر شده است؛ بنابراین اگر در دهه ۷۰ خانواده‌ای به دنبال خرید خانه ۱۴۰ متری بود، در حال حاضر تقاضای خانوار به سمت خانه‌های ۷۰ تا ۸۰ متری و حتی کوچک‌تر سوق پیدا کرده است.
این صاحب‌نظر اقتصاد مسکن به نرخ بالای استهلاک مسکن در ایران اشاره کرد و افزود: به دلایلی که الان مورد بحث نیست، استهلاک املاک در ایران بسیار بالاست. در بازار مسکن معمولا به املاک بالای ۲۵ سال کلنگی گفته می‌شود در حالی که در بسیاری از کشور‌های توسعه‌یافته سن آپارتمان‌ها بسیار بیشتر از ۵۰ سال است؛ بنابراین عامل استهلاک نیز سبب می‌شود ما سالانه نیاز به جایگزین کردن خانه‌های فرسوده داشته باشیم. به هر روی بدیهی است بین نیاز خانوارها و املاک موجود، از جنبه‌های مختلف عدم‌تطابق وجود دارد و این یعنی همچنان نیاز است که تعداد قابل‌توجهی واحد مسکونی ساخته شود؛ بنابراین وقتی صحبت از ناهمگونی عرضه و تقاضا می‌شود لزوما به این معنی نیست که تعداد مسکن باید با تعداد خانوار همخوانی داشته باشد.
جوشقانی در واکنش به این ادعا که در ایران به دلیل برخورداری از پهنه سرزمینی وسیع، می‌توان با الحاق زمین به عرصه شهرها، مشکل تورم مسکن را حل کرد، گفت: این ادعا هم اشتباه و ساده انگارانه است. صرف فراوانی نوعی از یک کالا به این معنا نیست که نیاز بازار به آن کالا پاسخ داده شده است. کالا یک عنصر چندبعدی است و باید بتواند از جهات گوناگون خواسته و نیاز مشتریان را برطرف کند. این ادعا که در ایران زمین فراوان است، شبیه آن می‌ماند که بگوییم ما به جهت دسترسی به خلیج فارس و آب‌های آزاد در اقیانوس حجم زیادی آب در اختیار داریم پس کشور مشکل کمبود آب ندارد. بله درست است؛ ما در ایران منابع آب و زمین قابل‌توجهی در اختیار داریم؛ اما همان‌طور که آب قابل استفاده در شهر و در روستا برای کشاورزی بسیار کم داریم، زمینی که برای توسعه شهری قابل استفاده باشد و دارای زیرساخت‌های لازم باشد، اتفاقا خیلی کم است.
وی ادامه داد: اگر شما ۲۰ سال گذشته را بررسی کنید متوجه می‌شوید که در این مدت توسعه شهری چندانی رخ نداده است؛ به این معنی که امکانات قابل اعتنایی برای توسعه شهری وجود نداشته است. تنها طرح بزرگ در طول این بازه زمانی، طرح مسکن مهر بوده که این طرح هم در واقع ساخت وساز انبوه مسکن در حاشیه شهر‌های بزرگ بود و زیرساخت‌های شهری در این نقاط آن‌طور که باید توسعه پیدا نکرده است؛ بنابراین گرچه ایران پهناور است، ولی در حال حاضر تنها بخش کوچکی از زمین کشور کاربری مسکونی دارد. همان‌طور که استفاده از آب اقیانوس‌ها نیازمند توسعه زیرساخت‌ها برای انتقال آب به محل مصرف است، توسعه زمین با کاربری مسکونی نیز نیازمند توسعه زیرساخت‌های شهری است.