اقتصاد۲۴- حذف قولنامه از جریان معاملات مسکن پس از اظهارنظر صریح هفته گذشته مقام معظم رهبری سرعت میگیرد. پیش از این شورای نگهبان در دو نوبت طرح را رد کرده بود تا کار به مجمع تشخیص مصلحت نظام بکشد.
بهگزارش فرارو؛ مدافعان طرح میگویند حذف معاملات قولنامهای و اجباری شدن صدور سند رسمی، به شفاف شدن نقلوانتقالات کمک میکند و جلوی یکسری تخلفات بزرگ مثل فروش یک واحد مسکونی به چند نفر را خواهد گرفت، اما چه سرنوشتی در انتظار مشاوران املاک و بنگاههای مسکن خواهد بود و املاکی که در سالهای گذشته با استفاده از روش قولنامهای خریدوفروش شدهاند چگونه از این مرحله عبور خواهند کرد؟
معامله قولنامهای نوع رایجی از معاملات بازار مسکن است که در ادبیات حقوقی به آنها اسناد عادی میگویند. در قانون به آنچه بیشتر افراد با نام معامله قولنامهای میشناسند، مبایعهنامه میگویند.
قولنامه سند عادی است و در دادگاه اعتبار دارد. پس مفاد آن باید اجرا شود و اگر یکی از دو طرف از اجرای تعهد خود شانه خالی کند، دادگاه میتواند او را احضار کند. همچنین اگر فروشنده ملک برخلاف مفاد قولنامه از حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال رسمی بهخریدار خودداری کرد باید در دادگاه پاسخگو باشد.
ثبت سند املاک تجاری و مسکونی در ایران معمولا به دو صورت انجام میشود؛ یا ملک مورد نظر سند تکبرگ دارد یا اینکه معامله بهصورت قولنامه ثبت میشود. قطعا بهترین نوع ثبت، سند تک برگی است که فروشنده به خریدار ارائه میدهد. املاک یا زمینهایی که بهصورت قانونی سند ندارند، از تمام یا حداقل بخشی از حقوق معمول حروم هستند. سادهترین اتفاق این است که نمیتوان سند آنها را در دفاتر رسمی نقل و انتقال کرد. پس چارهای نمیماند جز انجام معامله به روش قولنامهای.
عوامل بسیاری وجود دارد که مانع ارائه سند میشود و کسی که صاحب ملک است را مجبور میکنند ملک خود را بهصورت قولنامهای با خریدار معامله کند. گاهی مواقع این دلایل به مسائل فنی مربوط میشوند. مثلا بخشی از ساختمانهایی که نمیتوان آنها را بهصورت قانونی و با استفاده از سند رسمی نقلوانتقال کرد، بهخاطر جانمایی نشدن اصولی پارکینگ برای تمامی واحدها، ساخت طبقات غیر مجاز، پیشروی بیش از حد ساختمان در زمین، ساخت غیرقانونی یک واحد در همکف و… نتوانستهاند پایان کار بگیرند. این مشکل میتواند موضوعی جدی باشد، چون تا وقتی مسئله حل نشود، برای این ملک سند صادر نخواهد شد.
نداشتن سند یک نقطه ضعف بزرگ است، اما چرا بعضیها به خرید و فروش قولنامهای علاقه دارند و چرا مشتری خانههای بدون سند زیاد است؟ علت این ماجرا را باید در قیمت پایین یک واحد مسکونی با سند قولنامهای جستجو کرد. کسانی که صاحب ملک هستند، اما برایش سند رسمی ندارند، خانه خود را با قیمت پایینتری میفروشند. از آنطرف بسیاری از افراد هستند که در این معامله قولنامهای شرکت میکنند و خانه یا ملک مورد نظر خود را با قیمت پایینتر خریداری میکنند. احتمالا پی دردسرهای بعدی را هم بهتن خود میمالند.
محدودیت نقل و انتقال سند گاهی بهدلایلی مهمتر رخ میدهد. این موارد تقریبا به همان سادگی هستند، اما میتوانند دردسرهای معمول را به معضلات غیرقابل حل تبدیل کنند و حتی گاهی سرمایه خریدار را از بین ببرند. مثلا امکان دارد خانه یا ملک در طرحهای شهرداری قرار گرفته باشد یا اگر خانه در بافت فرسوده قرار گرفته و ممکن است بهخاطر تعریض خیابان نیازمند تخریب و بازسازی باشد. دلایلی از این دست باعث میشود برای ملک سند صادر نشود و نقل و انتقال خانه بهصورت قولنامهای بدون سند، خریدار را بهزحمت بیندازد.
پیش از این هنگام انجام معامله قولنامهای باید نکات زیادی را رعایت میکردیم؛ بهعنوان مثال باید مشخصات ملک را با آنچه در سند قید شده مطابقت میدادیم، استعلام میگرفتیم که آیا ملک آزاد است یا خیر. آیا در وثیقه یا رهن قرار گرفته و موارد تکمیلی مثل انشعاب آب، گاز، برق، پارکینگ، انباری، تلفن و… را نیز چک میکردیم، اما همچنان خطر بزرگ معاملات قولنامهای به قوت خود باقی بود: اینکه شاید طرف معامله در واقع اصلا صاحب ملک نباشد!