اقتصاد ۲۴- افزایش چشمگیر ساختمانهای متروک در مناطق ۶ تا ۱۲، تهران را شبیه «دونات» کرده بهطوریکه مرکز پایتخت به عارضه «تخلیه جمعیتی» و «شب مردگی» دچار و در عین حال مناطق پیرامونی مملو از جمعیت ساکن و فعالیتهای شهری و اقتصادی شده است. این شهر دوناتی در استان تهران، محصول سه دهه «بیراهه تامین مالی در شهرداری» است که به جای درآمدزایی برای بودجه شهر از محل عوارض بهرهبرداری از ساختمانها مسیر مخرب «فروش تراکم» انتخاب شد. دونات، نتیجه «هزینه صفر» احتکار فضا در تهران است.
کلانشهر تهران با «خرابی تازه» از محل «سالها فروش مجوز تراکم ساختمانی» روبهرو شده، بهطوری که مناطق مرکزی پایتخت بهویژه منطقه ۶ و به صورت فراگیر، مناطق ۶ تا ۱۲ در حال حاضر شاهد «حجم قابلتوجهی ساختمان متروک» و «بناهای در حال تخریب بهواسطه سالها عدمبهره برداری» است.
براساس اطلاعات تصویری و دادههای تحلیلی که حسین ایمانیجاجرمی، صاحبنظر و جامعه شناس شهری در اختیارمان قرار داده، حاکی است، در یکسال اخیر تعداد ساختمانهای متروکه در مرکز پایتخت به شکل چشمگیری افزایش پیدا کرده است. این ساختمانها از «احتکار فضا» در تهران خبر میدهد که باعث شده «پایتخت عملا به دونات استان تهران» تبدیل شود؛ دوناتی شدن کلانشهر تهران به این معناست که محلههای مرکزی در حال «خالی شدن از جمعیت ساکن» و شیوع «پدیده شب مردگی» است که خود، تبعات اقتصادی و اجتماعی خاص برای پایتخت به همراه دارد.
بررسیها نشان میدهد، برآیند دو روند «تامین مالی اداره شهر از محل فروش تراکم و اخذ عوارض ساخت و ساز» از یک سو و «افزایش عمر بنای ساختمانهای مرکز شهر نسبت به سایر مناطق» از سوی دیگر طی سه دهه گذشته، پایتخت را به جایی رسانده که امروز وسط این کلانشهر خالی از «جمعیت و سرزندگی شهری» شده است.
در این مدت به دلیل «جذاب شدن ارزش زمین و ساختمان در مناطق بالاشهر و همچنین مناطقی مثل ۴ و ۵» که «فروش مجوز تراکم ساختمانی (افزایش طبقه)» عامل این رشد قیمت بوده است، هم سرمایهگذاران ساختمانی و هم متقاضیان خرید مسکن و ساختمان به سمت این مناطق کشیده شدند. در نتیجه، مرکز پایتخت طی این سه دهه به تدریج از سکه افتاد و تبدیل شده به «بافت فرسوده».
پیامد این وضعیت در این سالها باعث شد «خانوارهای ساکن در مرکز» به محض بهبود توانایی مالی روانه بالاشهر شدند و کم درآمدها مجبور به سکونت.
در کنار این «تخلیه جمعیتی از مرکز فرسوده تهران»، تغییرکاربری ساختمانهای قدیمی مسکونی به تجاری و اداری، مرکز پایتخت را به «انبار مغازه و فروشگاه ها» تبدیل کرد. در سالهای اخیر، اما به دلیل «جهش تاریخی قیمت زمین و مسکن» در تهران، مالکان ساختمانهای قدیمی در مرکز، از تغییرکاربری یا اجاره به صاحبان مغازه برای استفاده در قالب انبار، انصراف دادند و این بناها امروز به «ساختمان متروکه» تبدیل شده است. چون عایدی بلندمدت ملکی این ساختمانها برای مالکان به قدری است که حاضر به اجاره ساختمان به یک مغازه دار آن هم با توجه به ریسکهای خاص اجاره داری نیستند.
به این ترتیب مشخص میشود، معجون «رشد ارزش ملک بهواسطه فروش تراکم، فرسودگی تدریجی ساختمانهای مرکز شهر و جهش قیمت ملک» دست به دست هم دادند تا امروز شاهد این «شهر دوناتی» باشیم.
حسین ایمانیجاجرمی، ریشه اصلی را، اما «مدل مالی شهرداری تهران طی این سه دهه» میداند. شهرداری به جای آنکه از فعالیتهای اقتصادی در شهر، عوارض و مالیات شهری و همچنین بهای خدمات شهری دریافت کند، از «ساختمان سازی» به شکل صدور مجوز تراکم، درآمدزایی میکند. این مدل معیوب تامین مالی هزینههای اداره تهران اگر در مسیر درست قرار میگرفت، «احتکار فضا» برای مالک فضا، «هزینه زا» بود، چون در مدل صحیح تامین مالی شهر، شهرداری باید «عوارض سالانه شهری» با قیمت واقعی و براساس ضریبی از آن، از مالکان ساختمانها -براساس نرخهای شناور و متناسب با ملک اول، ملک دوم و چندم و همچنین برحسب منطقه محروم یا منطقه بالاشهر- دریافت کند که این فرآیند موجب میشود، مالک هر ساختمانی چه قدیمی و چه جدید برای پوشش این عوارض شهری، از آن بنا بهره برداری اقتصادی یا مصرفی کند یا آن را به یک بهره بردار اجاره دهد. در نتیجه این فرآیند است که «مرکز تهران به محل بهره برداری مخصوص ساختمانهای قدیمی و تاریخی» تبدیل میشود و اتفاقا در این حالت، اخذ شارژ شهری از فعالیتهای اقتصادی بهواسطه خدماتی که شهرداری برای آنها تامین میکند، میتواند درآمد پایدار به جای تراکم فروشی برای شهر ایجاد کند.
بیشتر بخوانید: قیمت مسکن در ایران از ۳۰ سال پیش تا امروز ۱۴۳۴ برابر شد!