اقتصاد۲۴- «چرا دولتها در چهار دهه گذشته در دستیابی به اهداف پیشبینی شده حوزه مسکن ناکام بودند؟» مرکز پژوهشهای مجلس از چهار زاویه به این موضوع پرداخته است.
در این بررسی چهار مساله «کالاییسازی مسکن»، مساله «ودیعه مسکن»، مساله «مالکنشینی» و مساله «استحاله مالکگستری به مالکیتگستری» مورد توجه قرار گرفته است. مسائلی که برخی از آنها اثر مستقیم و برخی دیگر اثری غیرمستقیم در شکلگیری وضع کنونی داشتند. اما اصلیترین عامل در شکلگیری بحران مسکن، «عقبنشینی دولت از تامین فراگیر و همهشمول و عدالتمحور» مسکن بوده است. این عقبنشینی زمینه را برای «تبعیض ساختاری فضای مسکونی» فراهم کرده است و هر دو با هم زمینه را برای «فروش حقوق مالکانه مضاعف» از سوی مدیریت شهری کشور هموار کردند. در نهایت این سه رویکرد منجر شدند که «بحران کنترلناپذیری موجودی مسکن» شکل بگیرد.
غلبه رویکرد تحلیل قیمتی در مورد تامین مسکن نشانگر آن است که رویکرد دولتها نسبت به «دسترسی به مسکن مناسب برای همه خانوارهای ایرانی»، از نظر اصل ۳۱ قانون اساسی که دسترسی به مسکن را به منزله «نیاز اجتماعی» با صراحت کامل به رسمیت شناخته، فاصله گرفته و در استحالهای تاریخمند به «تقاضای مسکونی» که تابع توان مالی خانوارهاست، تغییر کرده و در نهایت مسکن «کالا» شده است. در ضمن باید به رویکرد استطاعتپذیری نیز بر همین سیاق نگریست و به بازارمداری حاکم بر آن واقف بود؛ دسترسی به مسکن هم در اقدامات بخش دولتی و هم در بخش مسکن خصوصی، به درجات گوناگون، خصلت «کالایی» به خود گرفته است.
براساس گزارش مرکز آمار در زمستان سال ۱۴۰۰ متوسط قیمت خریدوفروش هر مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده از طریق بنگاههای معاملات ملکی در سطح کشور نسبت به فصل مشابه در سال قبل، ۲۴.۸ درصد افزایش قیمت داشته است. در همین بازه زمانی نیز متوسط مبلغ اجاره ماهیانه به علاوه ۳ درصد ودیعه پرداختی برای اجاره یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده از طریق بنگاههای معاملات ملکی در سطح کل کشور ۹/۶۰ درصد افزایش داشته است. نکته حایز اهمیت این است که اعداد و ارقام پیش گفته میانگین کشوری است و میتوان انتظار داشت در برخی نقاط مانند کلانشهرها این ارقام بالاتر باشند. برای مثال، براساس گزارش بانک مرکزی در زمستان سال ۱۴۰۰، متوسط قیمت خرید و فروش هر مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده از طریق بنگاههای معاملات ملکی در سطح پایتخت، در دی ماه نسبت به همین ماه در سال ۱۳۹۹، ۳/۲۰ درصد افزایش قیمت داشته و این رقم در دو ماه بعدی فصل زمستان نیز به ترتیب ۴/۰ و ۶.۲ درصد نسبت به ماه قبل همان سال افزایش داشته است؛ به عبارتی ۲۶.۹ درصد افزایش در کل این فصل.
در همین بازه زمانی نیز شاخص کرایه مسکن استیجاری در شهر تهران، صرفا در دی ماه نسبت به همین ماه در سال گذشته ۷/۵۰ درصد افزایش قیمت داشته است.
هر چند که این تصویر سالانه بخشی از بحران را برجسته میسازد، اما اگر تصویری از بازهای پنج ساله از وضعیت مسکن در پایتخت کشور به دست داده شود، گویاتر خواهد بود. طبق آمار منتشر شده بانک مرکزی، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در مناطق بیست و دوگانه تهران، طی ۵ سال یعنی از آذرماه سال ۱۳۹۶ تا آذرماه سال ۱۴۰۱، از ۵ میلیون و ۸۸ هزار تومان به ۴۸ میلیون و ۷۳ هزار تومان رسیده است، رشدی در حدود ۹۵۰ درصد. این در حالی است که حداقل دستمزد در این بازه زمانی در حدود ۶۰۰ درصد افزایش داشته است. بهطوری که از یک میلیون و ۱۲۵ هزار تومان در سال ۱۳۹۶ به ۶ میلیون و ۷۲۵ هزار در سال ۱۴۰۱ رسیده است.