اقتصاد۲۴– نظرسنجی از سازندههای فعال و نیمهفعال در بازار ساختوساز مناطق مختلف تهران نشان میدهد، با وجود افزایش دستکم ۴۰درصدی قیمت تمامشده مسکن نسبت به سال گذشته، «امکان فروش تازهسازها به قیمت متناسب با هزینهها»، سلب یا سخت شده است. در این نظرسنجی، علاوه بر شناسایی سطح کنونی قیمت کلنگیها، برآورد سازندهها از تورم مسکن سال آینده مشخص شد.
تازهترین بررسی از تحولات بازار زمین در پایتخت حکایت از افزایش محسوس تقاضای خرید املاک کلنگی ظرف چند هفته اخیر دارد. نبض بازار زمین این روزها در حالی تندتر شده که سازندهها متقاضی اول خرید این املاک نیستند، بلکه بر تعداد متقاضیان سرمایهگذاری در این بخش از بازار مسکن افزوده شده است. پیشتر عمده تقاضای سرمایهای در بازار مسکن خرید آپارتمان را ترجیح میداد، اما در هفتههای اخیر تقاضای خرید املاک کلنگی از سوی صاحبان سرمایههای متوسط و نیز ابرسرمایهگذاران افزایش پیدا کرده است. «دنیایاقتصاد» ضمن پاسخ به پنچ پرسشکلیدی درباره حال و هوای بازار زمین، جزئیاتی از اولین گمانه پیرامون تورم مسکن در سال آینده از نگاه سرمایهگذاران ساختمانی را تشریح کرده است.
آخرین گزارش رسمی از تورم زمین در پایتخت مربوط به زمستان ۱۴۰۰ است که میانگین قیمت زمین در شهر تهران طی این فصل از مرز ۵۲میلیون تومان عبور کرد. بر اساس این گزارش در سهماه پایانی پارسال زمین در تهران به طور میانگین ۱۷درصد گرانتر از فصل مشابه سال ۱۳۹۹ معامله شد. روند تغییرات فصلی تورم زمین در سال گذشته نیز حکایت از کند شدن سرعت رشد قیمت در این بخش از بازار تا پایان سال گذشته به طور پیوسته دارد؛ موضوعی که همچنان در بازار املاک کلنگی پایتخت وجود دارد. همچنین بر اساس این گزارش رسمی نسبت بین قیمت زمین به مسکن از ۵/ ۱ واحد فراتر رفته است.
اما بررسی «دنیایاقتصاد» از تغییرات قیمت زمین در شروع نیم سال دوم ۱۴۰۱ در محلههای مختلف شهر تهران مبتنی بر فایلهای عرضه شده برای فروش در بازار حکایت از آن دارد که زمین در شروع پاییز امسال به طور میانگین ۴۰درصد نسبت به همین ایام در سال گذشته افزایش قیمت دارد. این تورم ۴۰درصدی مربوط به قیمت زمین در بخشهایی از بازار مسکن تهران است که مقاصد اصلی سرمایهگذاری ساختمانی به شمار میآیند. البته ارقام کمتر و بیشتر از این مقدار نیز در مناطق مختلف وجود دارد، اما میانگین فعلی تورم زمین در عمده مناطق نسبتا پرتقاضا در بازار زمین ۴۰درصد برآورد میشود. به این ترتیب پاسخ اولین و اصلیترین پرسش پیرامون تحولات بازار زمین در پایتخت یعنی حدود تورم در این بخش از بازار روشن شد.
گفتگو با سرمایهگذاران ساختمانی حرفهای در پایتخت جوانب دیگری از وضعیت کنونی بازار زمین را نیز روشن میکند و به پرسشهای کلیدی در این بازار پاسخ میدهد. یکی دیگر از پرسشهای اصلی که این تحقیق به آن پاسخ میدهد، تغییرات هزینه ساخت است. این پرسش با توجه به تاثیر مستقیم آن بر قیمت فروش مسکن نه تنها برای سازنده ها، بلکه برای شهروندانی که قصد مشارکت یا چشم اندازی از سرمایهگذاری آتی در حوزه تخریب و نوسازی املاک کلنگی را دارند، اهمیت دارد. هزینه ساخت هر مترمربع آپارتمان مسکونی (منهای قیمت زمین) که اواخر پارسال به ۱۰میلیون تومان رسیده بود و در نیمه تابستان تا ۱۴میلیون تومان نیز افزایش پیدا کرد، در نیمسال دوم ۱۴۰۱ در مناطق متوسط به بالای تهران حدود ۲۰میلیون تومان برآورد میشود. البته سرمایهگذاران ساختمانی عنوان میکنند که ساختوساز با هزینه کمتر از این مقدار نیز در مناطق متوسط به پایین تهران میسر است، اما حتی این قبیل ساختوسازها نیز از حول و حوش مترمربعی ۱۵میلیون تومان کمتر تمام نمیشود.