اقتصاد۲۴– برای این که ببینیم بازار مسکن الان در چه وضعیتی قرار دارد، لازم است در ابتدا نگاهی به وضعیت این بازار طی سالهای اخیر بیاندازیم. بازار مسکن بعد از یک رکود ۳-۴ ساله، از نیمه دوم سال ۹۶ مسیر صعودی در پیش گرفت. بعد از کاهش ناگهانی نرخ بهره به ۱۵ درصد در تابستان ۹۶، پولهای پارک شده در بانکها روانه بازارها شد و سرکوب چند ساله نرخ ارز و نگه داشتن دستوری فنر ارزی، از نیمه دوم ۹۶ قدرت خود را از دست داد. از ابتدای ۹۷ هم به واسطه خروج یک جانبه ترامپ از برجام تلاطم اقتصادی شکل گرفته شدت یافت. بازار مسکن هم در همین راستا در ۹۷ جهش تندوتیزی را تجربه کرد. در سال بعدی، اما بازارها اندکی آرام گرفتند و تورم ملکی هم تا حدی فروکش کرد. به طوری که در حالی تورم مسکن در ۹۷ به ۹۲ درصد رسیده بود که در پایان ۹۸ به ۴۲ درصد کاهش یافت.
سال ۹۹، اما دوباره نوبت تلاطم بازارها بود، در این سال تمام بازارهای داخلی رکوردهای بیسابقهای ثبت کردند. بورس در مرداد به سقف تاریخی ۲.۱ میلیون واحدی رسید و هیچگاه هم دیگر آن را پس نگرفت. قیمت دلار در آبان به سقف تاریخی ۳۲ هزار تومانی رسید که تا همین چند روز پیش بالاترین نرخ تاریخی دلار بود. بقیه بازارها هم چنین وضعیتی داشتند و بازار مسکن هم در این شرایط بازدهی ۹۴ درصدی را ثبت کرد و در پایان ۹۹ متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در تهران به حدود ۳۰ میلیون تومان رسید.
از آبان ۹۹ که برخلاف انتظار بازارهای داخلی بایدن، ترامپ را شکست داد و رئیس جمهور آمریکا شد، بازارها به امید احیای زودهنگام برجام، وارد فاز نزولی یا رکودی شدند. در این میان مسکن هم آرام گرفت و این فضا تا آخرین روزهای سال ۱۴۰۰ که بعد از آغاز جنگ روسیه علیه اوکراین، این کشور بهطور ناگهانی مذاکرات را متوقف کرد، ادامه داشت. به طوری که تورم ملکی در ۱۴۰۰ به کمتر از ۲۰ درصد محدود شد؛ آن هم بعد از سه سالی که در آن قیمت ملک مجموعا رشد ۴۳۰ درصدی داشته است.
اما از روزهای نخست ۱۴۰۱ چهره بازار مسکن عوض شد و آرام آرام وارد یک فاز صعودی شد. اوج این وضعیت در خردادماه بود که تعداد معاملات ماهانه املاک در تهران به رکورد ۱۴ هزار واحد رسید که از تیر ۹۹ بیسابقه بود. همچنین رشد متوسط قیمت مسکن به روایت بانک مرکزی در خرداد به بیش از ۸ درصد رسید که این هم از مهر ۹۹ بیسابقه بود. البته طبق گزارشهای جدید مرکز آمار که از ابتدای امسال منتشر میشود، تورم ماهانه مسکن در خرداد ۶.۱ درصد و در تیر به ۸.۳ درصد میرسد. اما به هر حال اوج تلاطم بازار مسکن در سال جدید طی ماههای اردیبهشت تا تیرماه بود. با شروع دور جدید مذاکرات از اواسط تیر، آرام آرام حجم معاملات و تورم ماهانه فروکش کرد. به طوری که در شهریور رشد ماهانه متوسط قیمت مسکن (بانک مرکزی) به ۱.۱ درصد محدود شد. همچنین حجم معاملات هم به ۶ هزار واحد رسید که کمتر از نصف تعداد معاملات ماهانه مسکن در خردادماه است.
در سالهای پیش مناطق شمالی تهران به مناطقی با بیشترین حجم خریدهای سرمایهگذاری مشهور بود. سرمایههای بزرگتر که قصد پارک شدن در بازار مسکن را داشتند، به جای چند خانه در مناطق جنوبی شهر، عمدتا به سمت شمال تهران و واحدهای بزرگمتراژتر میرفت. در همین خصوص هم میتوان به بازدهی مسکن در مناطق مختلف تهران در بازه مهر ۹۶ تا پایان سال ۹۹، یعنی یکی از متلاطمترین بازههای تاریخ بازار مسکن، پرداخت. طی این حدود سه و نیم سال، دو ناحیه تهران رشد قیمت بیشتری نسبت به دیگر مناطق تجربه کردند. نخست مناطق شمالی تهران که پیشرو رشد قیمت مسکن بودند و سپس هم دو منطقه غربی ۲۱ و ۲۲ که به واسطه جدید بودن و سطح بالای ساختوساز، سالهاست تبدیل به پاتوق سفتهبازان ملکی شده است.