اقتصاد۲۴– بررسیها نشان میدهد، در حالی که به دلیل جهش قیمت مسکن و ناتوانی مالی دو گروه عمده متقاضیان مسکن برای خرید آپارتمانهای موردنظر، دست کم طی دو سال گذشته، بازار تعمیر و بازسازی داخلی واحدهای قدیمی ساز رونق گرفته بود، در سال جاری، در نتیجه رشد شدید هزینههای بازسازی و تورم مصالح و تجهیزات ساختمانی، این بازار نیز به کما رفته است. در شرایطی که سال گذشته، تقاضا برای تعمیر و بازسازی داخلی واحدهای کلنگی و قدیمی ساز تا دو برابر افزایش یافته بود، امسال اما، این بازار نیز دچار رکود و افت محسوس تقاضا شده است که رشد محسوس هزینههای بازسازی در نتیجه تورم ساختمانی و افزایش شدید قیمت مصالح، یکی از مهمترین دلایل این رکود و کاهش تقاضا محسوب میشود. بعد از شروع دوره جهش در بازار مسکن شهر تهران از سال ۹۷، در شرایطی که بسیاری از متقاضیان مصرفی و خانه اولیها به دلیل کاهش شدید قدرت خرید، عملا توانایی خود را برای خرید آپارتمان از دست داده و به حاشیه بازار رانده شدند سه گروه دیگر از متقاضیان، با دو اقدام متفاوت، بازار جایگزین را برای قابل سکونت کردن واحدهای مسکونی قدیمی ساز و بعضا کلنگی انتخاب کردند.
دسته اول، خانه اولی ها، گروههای فاقد مسکن یا افرادی بودند که به دلیل جهش شدید قیمت مسکن و دامنه دار شدن آن در سالهای بعد، توان مالی خود را برای خرید واحدهای نوساز یا کمسنوسال از دست دادند. این گروه به بازار واحدهای قدیمی ساز و کلنگی رفته و اقدام به خرید واحدهای با عمربنای بالا کردند. آنها با هزینه مبلغی که به مراتب کمتر از مابه التفاوت بهای آپارتمان نوساز با واحدهای مسکونی کلنگی است، اقدام به بازسازی داخلی و انجام تعمیرات در این واحدها کرده و سکونت خود را در آنها آغاز کردند.
این روش جایگزین از سوی گروه دیگری از متقاضیان بازار مسکن نیز مورد استقبال قرار گرفت. این گروه افرادی بودند که بعد از سکونت چند ساله در یک واحد مسکونی و افزایش عمربنای واحد، قصد داشتند با فروش واحد خود، آپارتمان جدیدتر و با عمربنای کمتر (غالبا نوساز و کلیدنخورده)، خریداری کرده و در آن ساکن شوند. گروهی از این افراد نیز بعد از برخورد با جهش ملکی و رشد شدید هزینههای خرید آپارتمان جدید، از این تصمیم انصراف داده و بازار جایگزین را انتخاب کردند. این افراد ترجیح دادند در شرایطی که هزینههای خرید آپارتمان جدید به میزان شدید رشد کرده و در موارد بسیاری از توان مالی آنها خارج شده است، با صرف هزینه به مراتب کمتر، اقدام به بازسازی داخلی واحد خود کرده و به لحاظ ظاهری و مشخصات داخلی، با تعویض و نوسازی تجهیزات واحدها، محیط تازهای را برای زندگی خود ایجاد کنند. در این میان، گروه سومی هم بودند که تقاضا در بازار جایگزین ملکی یعنی تعمیر و بازسازی داخلی آپارتمانها را افزایش داده و منجر به داغ شدن بازار بازسازی شده بودند. همزمان با شروع دوره جهش و پیشروی بازار مسکن در این فاز، فعالیت سفته بازها و سرمایه گذاران کوتاهمدت ملکی نیز افزایش یافت. گروهی از این افراد به دلیل تورم شدید ملکی، اقدام به خرید آپارتمانهای قدیمی و چندساله کرده و بعد از بازسازی داخلی این واحدها، آنها را چند ماه بعد با سود قابل توجه و قیمت بالاتر به بازار فروش عرضه میکردند. در سال جهش بازار مسکن در شهر تهران بهویژه در سالهای ۹۸ و ۹۹ و همچنین ابتدای ۱۴۰۰ این روش معاملات ملکی به میزان محسوسی رشد کرده بود. «دنیای اقتصاد» در گزارشی که اوایل تابستان سال گذشته با عنوان «بازار جایگزین تبدیل ملک» در همین صفحه منتشر کرد از فرود تقاضای ملکی در بازار تعمیر و بازسازی داخلی واحدهای مسکونی قدیمی ساز خبر داد. براساس این گزارش، در شرایطی که موج جهش قیمت مسکن باعث خروج سنگین «خانه اولی»ها از بازار خرید شد، اما «متقاضیان تبدیل آپارتمان» به بازاری جدید منتقل شدند. به دنبال استمرار جهش در بازار مسکن، در سال گذشته، رکود «تبدیل خانه» باعث رونق «تعمیر خانه» شد. بهطوریکه براساس نتایج تحقیقات میدانی به عمل آمده در این گزارش، مشتریان شرکتهای بازسازی آپارتمان طی یکسال یعنی در فاصله تابستان ۹۹ تا تابستان ۱۴۰۰ تا دو برابر افزایش یافته بهطوری که با هجوم تقاضا هزینه تعمیر ساختمان نیز تا بیش از ۵۰ درصد در سال گذشته رشد کرد.