اقتصاد۲۴- رکودسنجی بازار مسکن کلانشهرها، به سه فرضیه درباره افت بیش از حد نسبت قیمت مسکن در پایتخت به دیگر کلانشهرها پاسخ داد. تازهترین بررسیها و تحقیقات «دنیای اقتصاد» در حالی از افت تاریخی نسبت قیمت مسکن شهر تهران به دیگر کلانشهرها حکایت دارد که سه فرضیه مهم در علت یابی این رویداد ملکی مطرح است.
در حالی که نسبت متوسط قیمت مسکن شهر تهران، در دورههای زمانی معمول (مقاطعی که بازار درگیر افت و خیزهای شدید قیمتی نیست)، نسبت به سایر کلانشهرها، حول و حوش عدد ۲ است، این میزان هم اکنون به زیر کف تاریخی سقوط کرده و به ۱.۸ رسیده است. این نسبت (نسبت متوسط قیمت مسکن شهر تهران به میانگین قیمت مسکن در سایر کلانشهرها) در دورههای جهش از سطح دو برابر فراتر رفته و تا نزدیک عدد ۵ هم رسیده است. هم اکنون، اما این نسبت حتی از کف تاریخی نیز پایینتر است.
بررسی وضعیت بازار مسکن در چهار کلانشهر مشهد، شیراز، اصفهان و کرج نشاندهنده روند متفاوت بازار مسکن این شهرها نسبت به تهران در یکسال اخیر است. روندی که در نهایت باعث کاهش محسوس فاصله قیمت مسکن در پایتخت نسبت به این کلانشهرها شده است.
براساس آخرین آمار رسمی، زمستان امسال، میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در پایتخت به ۷۴ میلیون تومان رسید. در حالی که گزارش رسمی از وضعیت زمستانی قیمت مسکن در کلانشهرهای کشور منتشر نشده است، اما تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» براساس مشخصات قیمتی درجشده در فایلهای فروش آپارتمان و همچنین صحتسنجی این دادههای قیمتی با اظهارات مسوولان اتحادیه ها، واسطههای ملکی و فعالان بازار مسکن چهار کلانشهر کشور (مشهد، شیراز، اصفهان و کرج)، حاکی است هماکنون میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در این شهرهای مادر به حول و حوش ۴۲ میلیون تومان رسیده است. مقایسه این دو سطح قیمتی نشان میدهد در حال حاضر نسبت متوسط قیمت مسکن شهر تهران به میانگین قیمت مسکن (براساس قیمتهای پیشنهادی) در این کلانشهرها به ۱.۸ رسیده است و این میزان کمترین فاصله قیمتی بین تهران و کلانشهرها محسوب میشود.
«دنیای اقتصاد» برای تحلیل این رویداد یعنی علت یابی افت نسبت قیمت مسکن شهر تهران به قیمت مسکن در چهار کلانشهر مورد بررسی (مشهد، شیراز، اصفهان و کرج) سه فرضیه را مورد بررسی قرار داد. فرضیه اول، به «تحولات متفاوت قیمتی تهران و کلانشهرها در سال جاری» مربوط میشود. براساس این فرضیه، در سال جاری که تهران ابتدا در بهار افزایش قیمت و سپس در دو فصل متوالی (تابستان وپاییز)، کاهش قیمت را تجربه کرد، روند تحولات قیمتی در کلانشهرها متفاوت بوده است. به این صورت که یا کاهش کمتر یا افزایش بیشتر را تجربه کرده اند. براساس فرضیه دوم، در حالی که سطح قیمتهای فروش مسکن در شهر تهران بعد از چند سال جهش (از سال ۹۷ به بعد) بسیار فراتر از قدرت خرید خانه اولیها و تقاضای مصرفی است به نحوی که بخش عمده آنها به اجبار از بازار بیرون رانده شده اند، این وضعیت در چهار کلانشهر مورد بررسی، به میزان تهران، حاد و وخیم نیست. یعنی تقاضای مصرفی همچنان در بازار مسکن این کلانشهرها حضور دارد و معاملات خرید مسکن در آنها در بسیاری موارد مصرفی و از سوی خانوارها به قصد سکونت انجام میشود.
فرضیه سوم مربوط به وضعیت خریدهای سرمایهای مسکن در کلانشهرهاست. براساس این فرضیه احتمال اینکه تقاضای سرمایهای در کلانشهرها بیش از تهران فعال بوده و اقدام به خرید و فروش مسکن میکند و همین موضوع بر سطح قیمتها نیز اثر گذاشته است، مطرح است. تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» درباره تازهترین وضعیت بازار مسکن این چهار کلانشهر با فرضیههای اول و دوم سازگاری بیشتری دارد.
براساس نتایج این تحقیقات، تحولات قیمتی کلانشهرها با تحولات قیمتی تهران در سال جاری متفاوت بوده است. به روایت فعالان بازار مسکن این کلانشهرها، افت محسوس و قابل توجه قیمت مسکن مشابه شرایطی که در تابستان و پاییز امسال در بازار مسکن شهر تهران رقم خورد در این شهرها رخ نداده است. برآیند اظهارات فعالان بازار مسکن این کلانشهرها نشان میدهد سطح متوسط قیمت مسکن در این شهرها نسبت به مقطع زمانی پایان بهار، کاهش نیافته است؛ یعنی یا در وضعیت ثبات بوده یا نوسانهای خفیف و جزئی مثبت داشته است. از سوی دیگر، بازار مسکن در این چهار کلانشهر همچنان بازاری مصرفی است و وزن غالب معاملات و خریدها از سوی خانوارهای مصرف کننده با انگیزه سکونت انجام میشود.
اما در تهران به دلیل خارج شدن قیمت مسکن از دایره توانمندی مالی خانه اولیها و سایر متقاضیان مصرفی (ضعف شدت قدرت خرید تقاضای مصرفی)، وزن غالب خریدها از سوی سرمایه گذاران ملکی انجام میشود. حتی بخش قابل توجهی از سرمایه گذارها هم توان خرید مسکن در تهران را از دست داده اند. هم اکنون برای خرید یک آپارتمان متوسط متراژ معمولی در مناطق متوسط و معمولی تهران به سرمایهای حول و حوش ۵ میلیارد تومان نیاز است.