اقتصاد۲۴- املاک «شمال» در سال جاری، راه خود را از بازار پیشرو جدا کرد؛ نبض مسکن تهران یک مسیر را رفت، نبض ویلا هم مسیر دیگر. گزارش میدانی و بررسیها از بازار ویلاهای دو استان شمالی در پایان ۱۴۰۲ حاکی از دو تغییر نسبت به ۱۴۰۱ است. نوروز معمولا فرصتی برای ورود تقاضا به بازار زمین و ویلا در «شمال» ایجاد میکند و تصویر بهروز از این بازار، نوعی راهنما برای خریداران محسوب میشود. معاملات ویلا در سالی که گذشت با «رکود سنگین» مواجه بود.
تعبیری که واسطههای بازار املاک «شمال» از سال ۱۴۰۲ به کار میبرند تا اوضاع خرید و فروش و نبض معاملات را توضیح دهند، این است: «رنگ پول ندیدیم.»
نتایج تحقیقات میدانی از وضعیت زمین و ویلا در استانهای شمالی حاکی است، این بازار در سالجاری با رکود سنگین از سمت تقاضا روبهرو شد بهطوری که، «نبود خریدار سرمایهای و همینطور خریدار ویلای مصرفی (خانه دوم)» در شهرها و روستاهای توریستی مازندران و همچنین گیلان باعث شد در سمت عرضه، برخی فروشندگان که قصد فروش فوری داشتند «با قیمت برابر یا کمتر از معاملات مشابه در سال ۱۴۰۱»، ملک شان -عمدتا ویلا- را واگذار کنند.
سطح قیمت ویلا در کل بازار املاک شمال طی سال ۱۴۰۲ حدود ۵ تا ۱۰ درصد نسبت به سال ۱۴۰۱ افزایش پیدا کرده، اما در برخی مناطق «بورس سرمایهگذاری ملکی در شمال»، طبق اعلام واسطههای بازار ویلا و همچنین مقایسه سطح «قیمتهای پیشنهادی» امسال با همین سطح در سال گذشته، مشخص میشود در سالجاری رشد حدود ۲۰ درصدی قیمت رخ داده است.
بررسیها نشان میدهد، رکود معاملات ویلا در ۱۴۰۲ از رکود معاملات مسکن در تهران طی همین سال، سنگینتر بوده است.
امسال در تهران، میزان خرید و فروش آپارتمان به یک سوم سال ۱۴۰۱ رسید؛ به این ترتیب، میزان افت معاملات ملک در شمال بیش از ۷۰ درصد برآورد میشود.
تحت تاثیر رکود و توقف نسبی قیمت ویلا در «شمال»، امسال نسبت قیمت آپارتمان متعارف در منطقه متوسط تهران به قیمت یک ویلای متعارف در پهنه توریستی مازندران به عدد ۱.۴ رسید. این نسبت در سال ۱۴۰۰ که بازار املاک در «نقطه جوش» قرار گرفته بود و رونق هیجانی خرید ویلا و سرمایهگذاری در این بازار از سوی تهرانیها و ساکنان دیگر کلانشهرهای کشور وجود داشت، برابر با عدد یک شد؛ به این معنا که قیمت ویلاها با رشد شدید در ۱۴۰۰ به پای قیمت آپارتمان متعارف در تهران رسید. اما امسال با جهش قیمت مسکن در تهران از یک سو و ثبات نسبی قیمت ویلا از سوی دیگر، این نسبت افزایش پیدا کرد. با این حال، نسبت متعارف این قیمتها که برای اوایل دهه ۹۰ است، بالای عدد ۲ است.
بررسیها همچنین مشخص میکند، علت اصلی رکود بازار ویلا و رژیم معاملاتی و قیمتی در این بازار طی ۱۴۰۲، ثبات ۹ ماهه نرخ ارز در سالجاری و رشد قیمت مسکن در تهران بوده است که به نوعی، انگیزه سرمایهگذاری ملکی در شمال ایجاد نکرد. هر چند در سمت تقاضای مصرفی ویلا نیز دلالها میگویند، قیمتهای بالا با قدرت خریداران همخوانی ندارد.
سال ۱۴۰۰ را میتوان «نقطه جوش» تقاضای سرمایهگذاری در شهرهای شاخص شمالی دانست، که اوج رونق معاملات ملک در دو استان شمالی گیلان و مازندران در مقایسه با سال ۹۷ به بعد بود. سال ۹۷، سالی بود که وارد عصر «جهش قیمتها» در همه بازارها اعم از مسکن، ارز، سکه و… شد و در واقع «تورم عمومی» جریان یافت. از سال ۹۷ تا به امروز، سال ۱۴۰۰ را میتوان دوران اوج تورم ملکی برای شمال دانست. هم از بعد خرید ملک از هر دو جنس سرمایهگذاری و مصرفی با جهش قابلتوجهی همراه بود و هم با سرعت رشد قیمت ویلاها به ویژه در مناطق بورس سرمایهگذاری ملکی در شمال مواجه شد.
در کنار این دو عامل با توجه به قیمت پایینتر ویلاها در بافت روستایی اطراف شهرها، بسیاری از روستاهای شمال شاهد ورود ناگهانی شهروندان از سراسر کشور به ویژه جنوب، اصفهان و یزد برای خرید ویلا بودند. البته شهروندان تهرانی بیش از دیگر مناطق طی تمام سالها پای ثابت خریداران بازار ملک شمال بوده اند که برخی برای سرمایهگذاری به این بازار ورود کردند و برخی با هدف خانه توریستی یا همان خانه دوم و مصرفی. اما رشد سرمایهگذاری در این بازار باعث شد در سال ۱۴۰۰، قیمت املاک شمال بیش از دو برابر افزایش پیدا کند. این افزایش قیمتی تا جایی پیش رفت که تورم ملکی در بازار معاملات ملکی شمال به ۱۲۲درصد برسد که حتی از میزان تورم مسکن تهران که در آن زمان به ۷۰ درصد رسیده بود، بیشتر شد.
علاوه بر این، در ۱۴۰۰ اتفاق دیگری هم افتاد که معاملات املاک شمال را شارژ کرد. جهش قیمت مسکن در تهران طی سه سال پیش از آن یعنی در بازه زمانی ۹۷ تا ۱۴۰۰ به حجم بالای معاملات ملکی در شمال بهویژه در مناطق بورس سرمایهگذاری شمال کمک کرد، زیرا در مجموع بازار ملک ایران به تغییرات قیمتی تهران وابسته است، اما، وابستگی شمال به تهران بیشتر از سایر استان هاست. رشد یا افت قیمتی در تهران بر سایر استانها تاثیرگذار است و ابتدا در تهران این تغییرات خود را نشان میدهد و سپس به سراسر کشور منتقل میشود، اما شمال بیش از سایر استانها متاثر از تغییرات قیمتی تهران است.
بازار ملک شمال در سهساله پیش از ۱۴۰۰ چندان تحتتاثیر قیمتهای تهران نبود و این اثرگذاری چندان مشهود نبود، در واقع اثر کمی داشت؛ اما در ۱۴۰۰ خودش را نشان داد. با وجود رشد چشمگیر قیمتها و معاملات ملک شمال در سال ۱۴۰۰، این بازار در ۱۴۰۱ روند کاهش رشد را در پیش گرفت و سرعت معاملات ملک و رشد قیمت کم شد. تعبیری که از بازار ملک شمال در ۱۴۰۱ از نوسانات قیمت بازار شمال داشت این بود: «نه رکود، نه رونق.»
در حالی که در سال گذشته قیمت ویلا در شهرهای شاخص شمال و بافت روستایی اطراف آنها حدود ۴۰درصد رشد داشت، اما امسال با رکود سنگین و کاملی همراه بود. به طوری که بر اساس تحقیقات میدانی از فایلهای ارائهشده موتور جستوجوی آنلاین املاک شمال و فعالان بازار ملک این منطقه، نبض معاملاتی که در ۱۴۰۰ بالا گرفت و در سال ۱۴۰۱ کمتر شد، در سال ۱۴۰۲ کاملا «فرود» آمد. این بررسیها نشان میدهد که قیمتها در پایان امسال تفاوت چندانی با قیمتهای ابتدای سال ندارد و در حدود ۱۰ درصد بوده است. این در حالی است که در سالهای گذشته قیمتهای پایان سال در مقایسه با ابتدای سال با رشد چشمگیری مواجه میشد.
امسال، بازار ملک شمال تقریبا به رکود کامل رسید و رشد قیمتها در پایان سال تنها ۱۰ تا ۱۵ درصد بوده است. قیمتهای ارائهشده در فایلهای موجود بازار ملک شمال نشان میدهد که قیمت ویلاها در دو استان گیلان و مازندران با توجه به متراژ، موقعیت مکانی و برندینگ بودن آن و امکانات و مصالح به کار برده شده از ۱.۲ میلیارد تا ۲۲ میلیارد تومان در نوسان بود که برخی از مناطق شهری و روستایی مازندران همچون سیسنگان، کلاردشت و رامسر به دلیل موقعیت برندینگ منطقه، با قیمت بالاتری در مقایسه با دیگر شهرها و مناطق شمالی همراه بوده است. باتوجه به اینکه میانگین قیمت ویلاها در شمال حدود ۸ میلیارد تومان است و این رقم در مقایسه با قیمتهای سال گذشته تغییرات چندانی نداشته است، اما با رکود سهمگین معاملات ملک در بازار ملکی شمال هم در بخش سرمایهگذاری و هم مصرفی مواجه شده است.