اقتصاد ۲۴- تاثیر نرخ ارز بر قیمت مسکن همواره یکی از موضوعات مورد توجه کارشناسان و فعالان اقتصادی بوده است. بر اساس منطق اقتصادی از آنجا که سهم اندکی از مواد اولیه موردنیاز برای ساخت مسکن از خارج از کشور تامین میشود، تاثیر نرخ ارز بر قیمت مسکن باید محدود باشد، اما به نظر میرسد که با شدت گرفتن تحریمها پس از سال ۹۰ انتظارات تورمی فعالان اقتصادی تحتتاثیر جهشهای نرخ ارز قرار گرفته و مردم نرخ ارز را به عنوان شاخصی برای تورمهای آتی لحاظ میکنند.
به این صورت افزایشهای شدید در نرخ ارز با اختلاف زمانی کمی به بازار مسکن سرایت پیدا کرده و سطح قیمتها را افزایش داده است. این در حالی است تا پیش از تشدید تحریمها در سال ۹۰ این دو بازار کاملا بیارتباط با هم بوده و تحتتاثیر متغیرهای دیگری قرار داشتهاند که رفتار هر یک از آنها را به صورت جداگانه تعیین کرده است.
طی ۱۲ سال اخیر، یعنی درست پس از زمان اعمال اولین دور از تحریمهای غرب علیه ایران، کمتر دورهای وجود دارد که شاهد تلاطم در بازارهای دارایی و مالی نباشیم. نرخ ارز و بازار مسکن طی این دوره، نوسانات زیادی را پشت سر گذاشته اند و در بسیاری از مواقع، این نوسانات، همزمان یا با وقفه بسیار کم نسبت به هم رخ داده است. این همزمانی افزایش در قیمت مسکن با جهشهای ارزی در سالهای گذشته، این شائبه را در میان برخی از کارشناسان و افراد جامعه به وجود آورده که افزایش قیمت مسکن معلول افزایش در نرخ ارز است؛ در حالی که طبق آموزههای اقتصادی تاثیر نرخ ارز بر بازار مسکن باید محدود باشد و در حالت عادی، نمیتواند تاثیر چندان عمیقی بر بازار مسکن بر جای بگذارد.
در این گزارش سعی میشود که صحت این فرضیه مورد بررسی قرار گیرد. نمودار میانگین نرخ رشد ارز و مسکن را به صورت فصلی در بازه ۱۴۰۲ – ۱۳۷۳ نشان میدهد. از آنجا که متغیرهای اقتصادی ممکن است با وقفه بر یکدیگر اثر بگذارند، برای لحاظ کردن این موضوع در تحلیل، از میانگین متحرک چهار فصل گذشته استفاده شده است. به این صورت که نرخ هر فصل برابر میانگین نرخ در همان فصل و سه فصل پیش از آن است. علاوه بر این میانگین گرفتن اثر شوکها و سایر نوسانات مقطعی حاصل از عوامل دیگر را تعدیل میکند و کمک میکند تا رابطه بین متغیرها واضحتر دیده شود.
همانطور که در نمودار مشاهده میشود روند این دو متغیر به دو بخش قبل و بعد از سال ۱۳۹۰ قابل تفکیک است. دوره سالهای ۱۳۷۳ تا ۱۳۹۰، دقیقا مطابق با تئوریهای رایج اقتصادی است و تقریبا هیچ رابطهای بین بازار مسکن و بازار ارز وجود ندارد. اما پس از ورود اقتصاد ایران به بحرانیترین دوره تاریخی خودش، یعنی با آغاز دهه ۹۰، به نظر میرسد که مسکن به جهشهای شدید در نرخ ارز، واکنش نشان داده و کاملا هم راستا با آن حرکت کرده است.