اقتصاد۲۴- دولتها در بخش مسکن طی دهههای اخیر برای حل دو مساله در بیرون و درون این بازار، اغلب مرتکب دو اشتباه سیاستی شدهاند بهطوری که «کلید رشد اقتصادی را در رونق مسکن به عنوان موتور پیشران تصور کردند» و «تسهیل دسترسی کمدرآمدها به سرپناه را نیز در مسکنسازی دولتی خلاصه کردند»؛ این دو راه اما بر اساس وضع موجود این بخش و اعداد و ارقام واقعی از بازار، «بیراهه» بوده است. مطالعاتی که یک پژوهشگر اقتصادی مسلط بر بخش مسکن برای پاسخ به 4 پرسش امروز بازار ملک انجام داده، حاکی است: بازار مسکن در حال حاضر در وضعیت «پات» قرار گرفته است به این معنا که هر دو طرف صحنه یعنی خریدار و سازنده، «امکان حرکت» را از دست دادهاند؛ عامل توقف این دو، «مشترک» است. در این مطالعه تصریح میشود، بخش مسکن و ساختمان بدون «رشد اقتصادی»، ابزار و شرایط «حرکت به سمت رونق تولید (ساخت) و احیای قدرت خرید» را در اختیار ندارد و باید مساله این بخش را صحیح دید نه وارونه. فردین یزدانی نتایج مطالعات را در نشست مرکز پژوهشهای توسعه و آیندهنگری ارائه کرد و گزارش کامل تحقیقات خود را در اختیار «دنیایاقتصاد» قرار داد.
تامین مسکن در ایران با وجود اینکه در همه دولتها یکی از مسائل کلیدی به شمار میرفت، اما در همه ادوار با چالشهایی مواجه بوده است که این باعث شد تا در هر دوره دولتها راهکار ویژهای را برای مواجهه با آن ارائه کنند. اما اینکه این راهکارها تا چه میزان راهگشای مسائل مسکن بوده اند، فردین یزدانی، صاحبنظر اقتصاد شهری و مسکن، مدیر مطالعات طرح بازنگری مسکن و کارشناس ارشد مسکن، به عنوان مدیر علمی این نشست، به آن پاسخ میدهد.
از نگاه او، با بررسی تحولات بازار در دهه ۱۳۹۰ و چشم اندازی برای آینده بازار، در گام نخست باید به دنبال پاسخ به چرایی محقق نشدن برنامههای مسکن بود که در شرایط فعلی وضعیت مسکن را به این شکل تاسف بار درآورده است. دلیل آن را باید در چارچوب «اقتصاد کلان» جستوجو کرد که در برنامه ریزیهای حوزه مسکن توجه کمتری به آن شده است.
«مسکن» به عنوان یکی از بخشهای اقتصادی از لحاظ سرمایهگذاری و رابطه با تولید ناخالص داخلی بخش مهمی به شمار میرود، اما این چارچوب در اقتصاد کلان، محدودیتهایی را برای مسکن ایجاد کرده است. از طرفی سوءاستفاده برخی دولتها از این بخش به نفع پیشبرد اهداف خود، در این محدودیتها اثرگذار بوده است و مثلا با استفاده از واژه هایی، چون پیشران اقتصادی از اهداف اصلی اقتصاد کلان بازماندند.
آنچه بازار مسکن و اقتصاد کشور از سال ۹۷ با آن مواجه شد، این بود که در بخش مسکن و در کل اقتصاد ایران، تقاضای دارایی ها، جایگزین تقاضای تولید شد. یعنی منابع مالی که باید وارد فرآیند «تولید مسکن» میشد، وارد فرآیند «خرید و فروش و مبادله مسکن» شد.
این امر ناشی از شوکی است که تحریمها به اقتصاد ایران و بازار مسکن وارد کردند. این شوک باعث شد تا انتظارات ساختاری در کل اقتصاد به وجود آید. علاوه بر این، کشور با رشد منفی اقتصادی نیز مواجه شد و مجموعه این عوامل حبابی را تشکیل داد که این حباب تاکنون تداوم یافته است. البته در حال حاضر این حباب به شکل «رکود عمیق» حتی در بخش مبادله خود را نشان داده است.
این کارشناس ارشد مسکن با توجه به ناکامی دولتها در حوزه مسکن، ناتوانی مالی خانوارها در تهیه مسکن و از مزیت افتادن ساختوساز، معتقد است، در شرایط فعلی وضعیت بازار به گونهای است که دچار نوعی حالت «پات» شده است. یعنی در سمت تقاضای خانوار و به عبارتی تقاضای واقعی، وضعیتی به وجود آمده که خانوارها امکان پاسخدهی به سطح قیمتها را ندارند.
به عنوان مثال، برآوردها نشان میدهد هزینههای خانوار به عنوان یک شاخص درآمدی در سال ۱۴۰۲ حدود ۲۴۹ میلیون تومان در سال بود. این هزینهها و شاخصهای درآمدی به گونهای است که اگر از سال ۹۷ با قیمتهای ثابت بررسی شود هنوز بسیار پایینتر از آن سال است. یعنی سطح درآمدی خانوارها به دلیل رشد منفی اقتصادی و عملکرد نامطلوب اقتصادی به حدی رسیده که عملا تقاضای بسیاری از کالاهای سبد هزینهای را هم نمیتواند پاسخ بدهد چه برسد به تامین مسکن.
اگر کل جامعه را به سه گروه میاندرآمد، کمدرآمد و پردرآمد تقسیم بندی کنیم و چهار دهک اول را در گروه کمدرآمدها قرار دهیم، میزان هزینه پوشاک خانوار در گروههای کم درآمد سالانه چیزی در حدود ۶۰۰ هزار تومان و هزینه خورد و خوراک و میوه آنها نیز ماهانه چیزی در حدود ۳۵۰ هزار تومان است. در نتیجه عمدتا هزینهای برای دارو و خدمات دارویی و درمانی باقی نمیماند.
در این چارچوب فقر گستردهای در سطح جامعه به دلیل رشد پایین اقتصادی ایجاد شده و این فقر به گونهای است که خانوارها حتی امکان تامین خورد و خوراک روزمره خود را هم ندارند، چه برسد به تامین مسکن با طرح وام یک میلیاردی دولت.