اقتصاد ۲۴- ضلع سوم معاملات مسکن از شکلگیری «معادله جدید خرید» و شاید موقت در بازار خبر میدهد. سمت تقاضا در بازار املاک پایتخت با استفاده از یک فیلتر، گزینشی خرید میکند؛ بهطوریکه تقریبا مشتری برای «نوساز»ها وجود ندارد و اولویت خریداران، فایلهایی با قیمت مشابه قیمتهای پایان ۹۹ است. دادههای یک بازار آنلاین درباره «تورم پنهان مسکن» در نیمه اول خرداد، جهت قیمت مسکن را در مسیر دو ماه اول امسال نشان میدهد. از طرفی حجم فایلهای فروش نیز به قدری افزایش پیدا کرده که بیانگر نگاه معنادار سمت عرضه به آینده قیمت است.
نتایج تحقیقات میدانی از تحولات بازار مسکن در سومین ماه ۱۴۰۰ نشان میدهد: یک فیلتر نامرئی در بازار معاملات با ابتکار عمل سمت تقاضا نصب شده و یک معادله موقت در بازار خرید و فروش آپارتمان شهر تهران را شکل داده است. رصد وضعیت فایل آپارتمانهای عرضه شده در بازار معاملات شهر تهران طی دو هفته ابتدایی امسال از طریق تحقیقات میدانی و بازار نیازمندیهای آنلاین که به شکل اینترنتی فایل فروش را عرضه میکند، نشان میدهد: حجم فایلهای فروش در ۱۵ روز نخست خرداد امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته حدود ۵۰ درصد افزایش داشته است. طی سالهای اخیر بخش عمدهای از فعالیت واسطهها (ضلع سوم معاملات مسکن) و مالکان برای عرضه فایل فروش از طریق بازار مجازی همچون «دیوار» انجام میشود و به این ترتیب فروشندگان و خریداران-عرضه و تقاضا- به جای الگوی سنتی عرضه فایل، از طریق بازار نیازمندهای آنلاین در بازار املاک فعالیت میکنند. از همین رو رصد حجم فایلهای عرضه شده در این بازار مجازی میتواند آخرین وضعیت بازار معاملات را به تصویر بکشد.
مرور وضعیت این بخش از بازار معاملات املاک طی دو هفته ابتدایی خرداد ماه بیانگر رشد ۵۰درصدی فایلهای عرضه شده نسبت به مدت مشابه سال گذشته بوده است. البته بخشی از رشد حجم فایلها میتواند به موضوع ممنوعیت اعلام قیمتها در بازار آنلاین و استارت آپهای ملکی در خرداد سال گذشته مربوط باشد.
سال گذشته بازار نیازمندیهای آنلاین در بازار املاک در بازه زمانی بهار تا دی ماه، از انتشار قیمت به عنوان جزء اصلی فایلهای فروش منع شدند. اتفاقی که به نظر میرسد از اواخر بهار ۹۹ منجر به کاهش ورود فایل به بازار آنلاین املاک شد. از همین رو این فرضیه وجود دارد که بخشی از افزایش حجم فایلهای فروش در بازار مجازی طی خرداد امسال، ناشی از حذف این ممنوعیت برخلاف سال گذشته باشد.
افزایش تعداد فایلهای فروش در نیمه ابتدایی خرداد، علاوه بر آنکه از طریق بازار نیازمندهای آنلاین (همچون سایت) قابل رصد و پیگیری است، به واسطه تحقیقات میدانی نیز قابل تایید است. بررسی میدانی حجم آپارتمانهای عرضهشده در بازار معاملات املاک مناطق ۲۲ گانه شهر تهران طی بازه مورد اشاره حاکی از آن است که برخلاف دورههای زمانی مشابه در سالهای گذشته، در حال حاضر فروشندههای بیشتری در بازار معاملات حضور پیدا کرده اند و به نوعی تعداد فایلها افزایش پیدا کرده است. این در حالی است که در مقابل حضور گسترده و معنادار فروشندهها در بازار، خریداران یک فیلتر نامرئی با عنوان «حباب گیر» روی فایلهای عرضه شده نصب کرده اند.
ضلع سوم بازار معاملات مسکن (واسطه ها) درباره ابتکار عمل متقاضیان خرید برای سنجش فایلهای عرضه شده عنوان میکند: به طور عمده از میان آپارتمانهای عرضه شده، فایلهایی از فیلتر خریداران عبور میکنند که قیمت پیشنهادی برای آنها حداکثر قیمت معاملات مسکن در اسفندماه سال گذشته باشد یعنی در بدترین حالت، قیمت پیشنهادی برای آنها با افزایش مواجه نشده باشد.
به این ترتیب با وجود آنکه حجم فایلها نسبت به سال گذشته افزایش پیدا کرده و خریداران پروسه جستوجوی خود برای خرید را آغاز کرده اند، اما به معامله هر آپارتمانی با هر قیمت پیشنهادی رضایت نمیدهند و به طور قطع فایل عرضه شده را از فیلتر حبابگیر عبور میدهند. به گفته واسطهگران در مقابل فایلهایی که اصطلاحا «قیمت مناسب» هستند مورد استقبال خریداران قرار میگیرند. به طوریکه متقاضیان تصمیم خود برای خرید را به زمان دیگری موکول نمیکنند. تمایل زیاد متقاضیان برای خرید مسکن در نیمه جنوبی شهر بیش از نیمه شمالی قابل مشاهده است. یعنی اگرچه در مناطق جنوبی شهر متقاضیان خرید مسکن به بازار بازگشته و جستوجو و خرید ملک را آغاز کرده اند، اما همچنان در بخش زیادی از مناطق نیمه جنوبی همچنان سایه رکود بر معاملات ملک سنگینی میکند. واسطهگران عنوان میکنند: برخلاف سالهای گذشته که به طور معمول فعالیت در بازار معاملات مسکن از اواخر خرداد آغاز میشد، اما هماکنون در بخش زیادی از مناطق نیمه جنوبی شهر معاملات از سر گرفته شده است.