تابناک _ زهرا روح بخش : با گذشت زمان و افزایش هزینه خرید املاک مسکونی، به مروز شاهد آن بوده ایم که بسیاری از این املاک تغییر کاربری داده و به املاک غیر مسکونی اعم از تجاری و اداری تبدیل شدند.این وضع در حالی است که در بسیاری از قوانین موجود، تغییر کاربری ممنوع و غیرقانونی تلقی شده است و در صورتی که چنین چیزی به شهرداری و مسئولان مربوطه گزارش داده شود، مورد پیگیری قرار می گیرد.البته لازم به ذکر است که این حالت همیشه هم غیرقانونی نیست و قانون گذار برای آن چند استثنا در نظر گرفته است.
همچنین در قوانین و مقررات شهری در مواردی مالکیت اشخاص محدود می شود و نظام قواعد شهری برای تغییر کاربری املاک موجود در شهر انواع مختلفی از کاربری را تعریف کرده است. بنابر این برای ایجاد نظم در شهرسازی،نحوه استفاده از زمین و ساختمان تعیین می شود.
مالکان اجازه ساخت ساختمان بدون مجوز شهرداری و بدون تعریف کاربری خاص را ندارند. پس تا پایان این مطلب با ما همراه باشید تا نکات و مسائل مربوط به تغییر کاربری زمین و استثنائات آن را بررسی کنیم.
قانونی بودن عدم توانایی تغییر کاربری:همانطور که می دانید، با استناد به ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، همه مالکان املاک و اراضی واقع در شهر مکلف هستند پیش از هرگونه عملیات ساختمانی از شهرداری محل، پروانه ساختمان اخذ کنند و بر اساس تبصره ذیل بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری، شهرداری ها، مکلف اند نوع استفاده از ساختمان را در پروانه های صادره قید و مدام به آن نظارت کنند تا تخلفی از نحوه استفاده از ساختمان صورت نگیرد.
همچنین لازم به ذکر است که پروین است که آیا تغییر کاربری املاک واقع در محدوده قانونی شهر در صلاحیت شهرداری است و آیا شهرداری می تواند در ازای تغییر کاربری املاک درصدی از زمین و یا وجهی از مالک تقاضا کند؟با توجه به تبصره (۱) ماده (۱۰۱) اصلاحی قانون شهراری مصوب ۱۳۹۰، شهرداری دارای هیچگونه وظیفه و اختیاری در تفییر کاربری اراضی کشاورزی نیست و به موجب ماده (۵) قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب ۱۳۵۱، هرگونه تغییر کاربری بر عهده کمیسیون ماده (۵) قانون مذکور است.
باید بیان کرد که حسب رأی هیأت عمومی دیوان عدالت اداری به شماره ۴-۱۴ر۱ر۱۳۹۱، اقدام شهرداری برای دریافت وجه و یا قسمتی از اراضی مردم به نحو رایگان در قبال پیشنهاد تغییر کاربری اراضی به کمیسیون ماده (۵) شهرسازی، مغایر با ماده ۴ قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت مصوب ۱۳۸۰ است؛ در نتیجه شهرداری که مرجع پیشنهاد دهنده تغییر کاربری به کمیسیون مزبور است، اجازه دریافت وجه یا درصدی از املاک به لحاظ تغییر کاربری را ندارد.