اقتصاد۲۴- دو اتفاق معنادار در بازار «زمین» رخ داده است که اولی از وخامت اوضاع سرمایهگذاری مولد در بخش مسکن و دومی از آثار مخرب سرمایهگذاری غیرمولد در این بخش حکایت دارد. شکاف قیمت زمین مسکونی و آپارتمان در تهران، بیشتر شده و به ۵۶/ ۱ برابر (براساس میانگین قیمتهای سالانه) رسیده است. از طرفی، حجم معاملات ملک کلنگی در سال گذشته حدود ۳۰درصد افت کرد که عمده این کاهش ناشی از «خروج تقاضای مصرفی از بازار زمین» بوده است. سازندهها مصرفکننده بازار معاملات زمین هستند؛ اما جای آنها را تقاضای غیرمصرفی گرفته است.
بررسی روند دو نوع تورم ملکی در پایتخت با کارنامه ۱۴۰۰ قیمت ها، نشاندهنده تشدید شکاف بین قیمت زمین و مسکن است. بررسیهای «دنیایاقتصاد» با استناد به تازهترین دادههای منتشرشده درباره تحولات بازار زمین در شهر تهران از سوی مرکز آمار ایران نشان میدهد، گسل بین متوسط قیمت زمین و میانگین قیمت مسکن که از سال ۹۹ به میزان قابل توجه تشدید شده بود، باز هم افزایش یافته است. به این ترتیب، فاصله بین متوسط قیمت زمین و میانگین قیمت مسکن در سال ۱۴۰۰ مطابق با تازهترین آمارها به بیشترین میزان خود از گذشته، رسیده است.
براساس اعلام مرکز آمار ایران متوسط قیمت هر مترمربع زمین مسکونی در شهر تهران در حالی زمستان ۱۴۰۰ به ۵۲ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان افزایش یافته است که این میزان در مقایسه با میانگین قیمت زمین در فصل قبل یعنی پاییز ۱۴۰۰ (تورم فصلی)، رشد ۸/ ۴ درصدی و در مقایسه با زمستان ۱۳۹۹ (تورم نقطه ای) افزایش ۱/ ۱۷ درصدی را نشان میدهد. در شرایطی که برخی سوءبرداشتها از سوی گروهی از تحلیلگران در شبکههای مجازی در ارتباط با تحولات بازار زمین مستند به اطلاعات فصلی این بازار در زمستان ۱۴۰۰ مطرح شده است، بررسیهای «دنیایاقتصاد» نشان میدهد اگرچه تورم فصلی در بازار زمین تک رقمی شده است، اما این موضوع به معنای جاماندگی قیمتی زمین از مسکن نیست. تورم نقطهای زمین در این بازه زمانی یعنی زمستان ۱۴۰۰، ۱/ ۱۷ درصد، اما تورم نقطهای مسکن معادل ۵/ ۲۶ درصد بوده است.
در واقع در این سوءبرداشتهای مجازی، برخی تحلیلگران، در شبکههای اجتماعی تورم زمین را با تورم مسکن در زمستان ۱۴۰۰ (تنها یک فصل) بررسی کرده و اعلام کرده اند که زمین از مسکن جامانده و مسکن رشد بسیاری داشته است؛ درحالیکه تورم زمین در یک سال ۱۴۰۰ بیشتر از تورم مسکن بوده است. یک تحلیل ناقص و سوءبرداشت دیگر نیز از سوی برخی مطرح شد مبنی بر اینکه به واسطه عقب بودن تورم زمین از مسکن، در زمستان ۱۴۰۰ میتوان اینگونه تعبیر کرد که تحولات قیمتی در بازار زمین آرام گرفته است. بررسیهای «دنیایاقتصاد» در اینباره نشان میدهد هر دوی این تحلیلها محل سوال و اشکال است. در این زمینه دو علت مهم وجود دارد. علت اول مربوط به جلوتر بودن متوسط قیمت زمین از متوسط قیمت مسکن و همچنین جلوتر بودن تورم سالانه زمین از تورم سالانه مسکن در ۱۴۰۰ است. ضمن آنکه بررسیها با استناد به نتایج یک دماسنج مهم بازار زمین یعنی عدد حاصل از نسبت قیمت زمین به مسکن، نشاندهنده افزایش شکاف بین متوسط قیمت زمین و مسکن در شهر تهران است.
علت دوم نیز با استناد به تحولات فصلی بازار زمین در فصول گذشته (فصلهای قبل از زمستان ۱۴۰۰) قابل ارائه است. مبنی بر اینکه زمستان ۱۴۰۰ در واقع پنجمین فصل متوالی است که تورم فصلی زمین در آن تکرقمی شده است. در واقع تکرقمی شدن تورم فصلی زمین در زمستان سال گذشته رویداد تازهای محسوب نمیشود. متوسط قیمت زمین در شهر تهران در زمستان ۱۴۰۰ در حالی ۸/ ۴ درصد نسبت به پاییز پارسال رشد داشته است که تورم فصلی زمین از زمستان ۹۹ تک رقمی شد. بعد از ثبت تورم فصلی ۱۹ درصدی در بازار زمین در پاییز ۹۹، تورم فصلی زمین در زمستان ۹۹ به ۸ درصد کاهش یافت. تورم فصلی زمین در بهار ۹۹ معادل ۳ درصد، در تابستان معادل ۴ درصد، در پاییز معادل ۴ درصد و در زمستان ۱۴۰۰ نیز معادل ۸/ ۴ درصد بود.
بررسیها نشان میدهد تحلیلگرانی که معتقد به آرام گرفتن تورم در بازار زمین در زمستان ۱۴۰۰ هستند، تنها یک سکانس از بازار زمین در سال گذشته-زمستان- را مورد بررسی قرار داده اند؛ درحالی که تحولات یکساله این بازار، روایت دیگری را ارائه میدهد. بررسی کارنامه ۱۴۰۰ بازار زمین شهر تهران نشان میدهد متوسط قیمت هر مترمربع زمین در پایتخت در سال ۱۴۰۰ به ۴۹ میلیون تومان رسید که این میزان نشاندهنده رشد ۲/ ۳۴ درصدی میانگین قیمت زمین در سال گذشته نسبت به متوسط قیمت زمین در سال ۱۳۹۹ است. این در حالی است که متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در سال گذشته به ۳۱ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان رسید که در مقایسه با میانگین قیمت مسکن در سال ۱۳۹۹ رشد ۶/ ۳۱ درصدی را نشان میدهد.
این آمارها و بررسی کارنامه یکساله بازار مسکن و زمین نشاندهنده آن است که نه تنها در سال گذشته تورم بازار زمین از تورم مسکن بیشتر بوده، بلکه قیمت زمین با سرعت بیشتری نسبت به مسکن رشد کرده است. همچنین آمارها نشان میدهد از سال ۹۴ تا ۱۴۰۰ متوسط قیمت زمین در شهر تهران ۴/ ۱۱ برابر شده است. این در حالی است که میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در این بازه زمانی رشد ۷/ ۷ برابری داشته است؛ بنابراین همانطور که در سه الی چهار دهه اخیر، تورم سالانه زمین از تورم سالانه مسکن بیشتر بوده در عصر جهش نیز رشد قیمت زمین در مقایسه با تورم مسکن، سرعت بیشتری داشته است. به واسطه این بیش فعالی زمین نسبت به بازار مسکن، در سالهای اخیر شکاف یا گسل موجود بین قیمت زمین و مسکن افزایش یافت و در سال گذشته نیز این گسل به شکل بی سابقهای تشدید شد.