اقتصاد ۲۴- جهش سنگین قیمتها طی ۳.۵ سال گذشته بسیاری از متقاضیان بازار مسکن را به سمت واحدهای قدیمی سوق داده است. سال ۱۳۹۲ سهم واحدهای بالای ۵ سال از معاملات شهر تهران حدود ۴۰ درصد بود که در حال حاضر به ۶۴.۲ درصد رسیده است. البته در حالت کلی، بازار مسکن در رکود قراردارد و در خرداد ۱۴۰۰ تعداد ۵۱۰۲ فقره معامله مسکن انجام شد که حدود یک سوم دوران رونق بود.
با این حال منحنی خرید و فروش واحدهای قدیمی طی هشت سال گذشته صعودی بوده است. مهمترین عامل به کاهش قدرت خرید متقاضیان برمیگردد، اما عواملی همچون افت ساخت و ساز و کمبود زمین برای احداث مسکن در رشد سهم آپارتمانهای قدیمی بیتاثیر نبوده است.
آمار نشان میدهد که سال ۱۳۹۳ آپارتمانهای بالای پنج سال حدود ۴۲ درصد قراردادهای مسکن شهر تهران را به خود اختصاص میدادند. سال ۱۳۹۴ این رقم به ۴۴ درصد رسید. ۱۳۹۵ واحدهای مذکور ۴۸ درصد از معاملات را در بر گرفت. ۱۳۹۶ این عدد ۵۴ درصد شد. سال ۱۳۹۷ واحدهای بالای پنج سال ۵۶ درصد از معاملات را شامل شدند. سال ۱۳۹۸ سهم مذکور به ۶۰ درصد رسید. خردادماه ۱۳۹۹سهم آپارتمانهای بالای پنج سال از قراردادهای خرید و فروش در تهران ۶۱ درصد بود که در خرداد ۱۴۰۰ به ۶۴ درصد رسید.
با اینکه آپارتمانهای بالای ۱۶ سال در تهران بخصوص در نیمه جنوبی اغلب فاقد آسانسور هستند تقاضا برای خرید این واحدها رو به افزایش بوده است. آمار گویای آن است که طی هفت سال اخیر به طور دائم از تعداد معاملات واحدهای نوساز کاسته شده و در مقابل، خرید و فروش واحدهای ۱۶ سال به بالا افزایش یافته است. سهم آپارتمانهای ۱۶ سال به بالا در فروردین ماه سال ۱۳۹۳ بالغ بر ۱۲.۱ درصد بوده که در یک فرآیند افزایشی به ۲۹.۱ درصد در سومین ماه از سال ۱۴۰۰ رسیده است.
عوامل مختلفی منجر به کوچ طرف تقاضا از واحدهای نوساز به واحدهای قدیمی شده که مهمترین آن به کاهش قدرت خرید متقاضیان مصرفی و روند نزولی عرضه واحدهای نوساز مربوط میشود. سال ۱۳۹۹ در شهر تهران برای ۵۳ هزار و ۴۰۰ واحد مسکونی پروانه ساخت صادر شده که کمترین میزان عرضه از سال ۱۳۸۳ به بعد محسوب میشود.
جستوجوی فایلهای عرضه شده به دفاتر املاک و آگهی سایتهای اینترنتی هم از فقر آپارتمان نوساز در بازار مسکن حکایت دارد. همین مساله به ایجاد فاصله قیمتی بین واحدهای مرغوب نوساز با آپارتمانهای قدیمی منجر شده است. واحدهایی که اغلب فاقد آسانسور هستند و هرچه در طبقات بالاتر قرار بگیرند از قیمت آنها کاسته میشود.
در حال حاضر به سختی میتوان خانه ۵۰۰ میلیون تومانی در تهران پیدا کرد، اما یافتن آپارتمانی با این حدود قیمت به آسانی در شهرکهای اطراف تهران امکانپذیراست. در کرج، اندیشه، شهریار، هشتگرد، پردیس، پرند، قرچک، ورامین، پاکدشت میتوان در حدود ۵۰۰ میلیون تومان صاحب خانه شد.
یک کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه از آبان ماه سال گذشته انتظارات تورمی تعدیل شده که شاهد ریزش بورس و ثبات نسبی قیمت مسکن بودهایم، گفت: به دنبال نوسانات اقتصادی سه سال گذشته مطالبات عمومی بالا رفته که به نظر میرسد دولت آینده قصد دارد به این مطالبات پاسخ بدهد و در این صورت با افزایش هزینههای جاری، رشد نقدینگی، تورم و افزایش قیمت مسکن مواجه میشویم.