تابناک/حسین بشیری _ در دورانی که خرید نقدی مسکن حتی با تسهیلات بانکی هم برای برخی از افراد جامعه به خواب و رویا تبدیل شده است، شاهدیم که انواع و اقسام تبلیغات برای خرید مسکن به صورت پیش فروش در معابر و مطبوعات و فضای مجازی پر رونق شده اند. متاسفانه در این میان ناآگاهی پیش خریداران از قوانین از یک سو و تبلیغات و سخنان فریبنده برخی از پیش فروشندگان از سوی دیگر، موجب شده تا مشکلات حقوقی بزرگی برای افراد ایجاد شود. در این میان به موجب هر عمل قراردادی و حقوقی دیگر، بهتر است تا قبل از انجام آن، اطلاعات کافی در موردش به دست بیاوریم.
به موجب قانون پیش فروش ساختمان، قرارداد پیش فروش فقط باید از طریق تنظیم سند رسمی پیش فروش نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت منعقد شود. هرچند این الزام نص صریح قانون است، متاسفانه در حال حاضر کامل در کل کشور اجرا نمیشود. با این حال اگر پیش خریدار پس از انعقاد قرارداد پیش فروش عادی بخواهد از الزام قانونی استفاده کند، باید «دعوی الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش ملک» را مطرح کند که در این سطور با جزییات و چگونگی اقامه آن آشنا میشویم.
مدارک لازم برای اقامه دعوا
برای تنظیم سند رسمی پیش فروش، مدارک زیر لازم است:
۱: مالکیت یا سند رسمی
۲: سند رسمی اجاره با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی حاکی از این که مورد معامله در ازای سرمایه گذاری با حق فروش از طریق احداث بنا بر روی عرصه به پیش فروشنده اختصاص یافته است.
۳: پروانهی ساخت کل ساختمان و شناسنامهی فنی مستقل برای هر واحد.
۴: بیمه نامه مربوط به موجودات است و کسی امر معدومی را توصیف نمیکند به معدوم معلوم و معدوم مجهول و چیزی که وجود ندارد را چگونه میتوان توصیف کرد به معلوم بودن، فلذا عقد بیع مذکور باطل است.
سوال: آیا عدم ثبت معاملات پیشفروش ساختمان موجب بطلان معامله میباشد یا خیر؟
پاسخ: چنین قراردادی مطابق مواد ۱۰، ۱۹۰ و ۲۲۳ قانون مدنی محمول بر صحت است و عدم رعایت تشریفات مربوط به ثبت قرارداد پیشفروش ساختمان از موجبات بطلان چنین قراردادهایی نیست، بلکه وصف مجرمانه مندرج در ماده ۲۳ قانون پیشفروش ساختمان و تاکید آن در ماده ۱۸ آییننامه اجرایی مربوطه ضمانت اجرای عدم ثبت معامله پیشفروش ساختمان نسبت به پیشفروشنده میباشد و خدشهای به صحت معامله وارد نمیکند.