اقتصاد۲۴– وجود شکست بازار اغلب بهعنوان یک تصدیق برای مداخله دولت در یک بازار خاص استفاده میشود. اقتصاددانان اغلب نگران اثرات شکست بازار و راههای ممکن برای تصحیح هستند. شکست بازار موجب میشود برخی فعالیتها بدون دخالت دولت شکل نگیرد.
در بازار مسکن ایران که بهشدت ناهمگن بوده، اطلاعات تقاضاکنندگان، عرضهکنندگان و موجودی و مالکیت مسکن ناقص است، بازار مسکن با یک شبکه مویرگی مالکان حقیقی اداره میشود، مشاوران املاک معاملات را بهصورت غیررسمی ثبت میکنند؛ قولنامه و اسناد عادی دارای اعتبار بوده و مجازاتی برای متخلفان درنظر گرفته نمیشود، تبعات شکست بازار برای مستاجران بهقدری سهمگین بوده که ممکن است خانوارها با افزایش نجومی اجارهبها در بهترین شرایط به مناطق جنوبیتر شهر یا حاشیه شهرها پرتاب شوند یا اینکه به زیر خط فقر سقوط کنند؛ چراکه براساس گزارش مرکز آمار ایران تا پایان سال ۱۳۹۹ (آخرین آمار رسمی) در مناطق شهری کشور نزدیک به ۴۳درصد و در استان تهران بیش از ۴۹درصد هزینههای خانوارهای مستاجر مربوط به هزینههای مسکن است.
این مقدار با افزایش شدید اجارهها در سال ۱۴۰۰ به نظر میرسد رکوردهای جدیدی نیز ثبت کرده باشد. اما درخصوص دخالت دولتها در ایران در بازار اجاره، نگاهی به سابقه تاریخی این موضوع نشان میدهد تا پیش از قانونگذاری نوین در ایران تنظیم روابط موجر و مستاجر بر پایه موازین شرعی صورت میگرفت.
اولین قانونی که به تنسیق این روابط پرداخت، بخش اول قانون مدنی از مواد ۴۶۶ تا ۵۱۷ مصوب سال ۱۳۰۷ بود که خود مبتنیبر مشهورات فقهی بوده است. بنا به دلایل عدیده ازجمله صنعتی شدن کشور و نیاز به نیروی کار، موج مهاجرت به شهرها و توسعه شهرنشینی، فقدان زیرساختها در شهرها و درنتیجه کمبود فضای مسکونی و تجاری در بخشهای فعال شهرها، مسئولان مملکتی را بهسمت کنترل بازار مسکن و مستغلات تجاری هدایت کرد.
کنترل مزبور از طریق تصویب قوانین جدیدی در روابط خصوصی موجران و مستاجران تحقق یافت. اما نکته قابلتامل اینکه، در چهار دهه اخیر قوانین فقهی ایران با این استدلال که دخالت در روابط استیجاری مردم که اصولا مستلزم نادیدهانگاشتن اراده و رضایت مالکان بوده، سعی کردهاند دست دولت در دخالت در بازار مسکن را خالی بگذارند. این درحالی است که در کشورهای با اقتصاد بازار که خطقرمز دولتها دخالت در بازار بوده، دولتها مستقیم و غیرمستقیم در بازار اجارهبهای مسکن دخالت و قانونگذاری میکنند.
در روزهای اخیر ستاد تنظیم بازار با بررسی بسته سیاستی وزارت راه و شهرسازی در حوزه مسکن، سقف افزایش اجارهبها در تهران و شهرستانها را تعیین کرد. در این جلسه که به ریاست معاون اول رئیسجمهور برگزار شد، سقف افزایش اجارهبهای مسکن نسبت به اجارهبهای سال ۱۴۰۰، در تهران حداکثر ۲۵ درصد و کلانشهرهای بالای یک میلیون نفر جمعیت ۲۰ درصد و سایر شهرها ۱۵ درصد به تصویب رسید. براساس این مصوبه، سازمان تعزیرات حکومتی مکلف شد تا با مشاوران املاک متخلف که این سقف افزایش را رعایت نکنند، برخورد کند.
رستم قاسمی، وزیر راه و شهرسازی در پاسخ به این پرسش که ملاک این ۲۵ درصد چیست، تصریح کرد: «کار کارشناسی ستاد تنظیم بازار صورت گرفته است، در گذشته هم این را داشتیم. امسال باتوجه به افزایش تورم، ستاد تنظیم بازار با رقم ۲۵ درصد موافقت کرد و قابل افزایش نیست.»
وزیر راه و شهرسازی ادامه داد: «هر بنگاه املاکی این را انجام دهد-بالاتر از سقف تعیینشده- تخلف محسوب میشود و جزء مصوبات تنظیم بازار است که با آن برخورد میشود.» وی یادآور شد: «براساس کد رهگیری کاملا مشخص است و میتوانیم تشخیص بدهیم که اجارهبهای مسکن در یک واحد چه میزانی بوده و امسال چه میزانی افزایش مییابد.»
قاسمی در واکنش به توافق پشتپرده موجر و مستأجر گفت: «این یک تخلف بزرگ محسوب میشود، گزارشها پنهان نمیماند. گزارش داده شود برخورد جدی صورت میگیرد و کسانی که با این شیوه عمل کنند حتما پشیمان میشوند.» وزیر راه و شهرسازی در ادامه مدعی میشود؛ در دو سال گذشته باتوجه به شیوع ویروس کرونا طبق مصوبه ستاد کرونا نرخ اجارهبها ۲۵ درصد تعیین شد که در سال ابتدای نظارت بر اجرای این طرح توسط بازرسان و شورای حل اختلاف بسیار دقیق بود که همین امر زمینهساز افزایش نیافتن بیش از ۲۵ درصد نرخ اجارهها شد.
وزیر راه و شهرسازی گفت: «به مستاجران و اجارهدهندگان هشدار میدهیم، خارج از حیطه ثبت نرخ اجاره در سامانهها عمل نکنند.»