اقتصاد۲۴- در حالی که سقف یک نوع خاص از تسهیلات بانکی بخش مسکن در سال ۱۴۰۲ افزایش یافته است، اما بهرغم نیاز به این افزایش، عملا دو گروه از متقاضیان واقعی مسکن از دسترسی موثر به تسهیلات مکفی و در استطاعت برای ساخت و خرید خانه محروم مانده اند.
سوال مهمی که در ارتباط با شکل فعلی تسهیلات بخش مسکن و همچنین بخشی از این بازار که شامل افزایش سقف تسهیلات شده است، وجود دارد آن است که این تسهیلات مربوط به کدام بخش است و چه کسانی بیشترین سهم را از آن دارند؟ آیا همه افرادی که باید از این تسهیلات بهرهمند شوند، از این افزایش سقف وام به طور موثر منتفع میشوند و سهم کافی از آن دارند؟ اگر سهم موثر ندارند، محرومان اصلی چه گروهها و افرادی هستند؟
در روزهای گذشته، با مصوبه شورای پول و اعتبار سقف تسهیلات بانکی طرح خانه سازی دولتی در قالب پروژههای ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال به ۵۵۰ میلیون تومان افزایش یافت. این اقدام در راستای کمک به تامین مالی موثر برای ساخت واحدهای مسکونی دولتی ساز صورت گرفت که مطابق با قانون جهش تولید مسکن از سال ۱۴۰۰، سیاستگذار مسکن، مکلف به اجرای آن شده است.
اگرچه به دلیل رشد شدید هزینههای ساخت، افزایش تسهیلات بانکی به منظور پوشش بخش بیشتری از هزینههای ساخت این واحدها و همچنین تقویت بنیه مالی سازندهها و متقاضیان این واحدها، لازم و ضروری بود، اما بررسیهای «دنیایاقتصاد» نشان میدهد بیشترین سهم از این تسهیلات و این افزایش سقف، مربوط به آن دسته از خانههایی است که در قالب طرح یک میلیون مسکن عمدتا در حومههای کلانشهری و شهرهای جدید و برخی دیگر از شهرها احداث میشوند.
صرف نظر از اینکه سقف افزایشیافته وام خانه سازی دولتی (۵۵۰ میلیون تومانی)، با توجه به هزینههای فعلی ساختوساز، هم اکنون تنها حدود ۵۰ تا ۶۰ مترمربع از هزینه ساخت یک واحد مسکونی ۱۰۰ مترمربعی (مطابق با الگوی مساحت خانه سازیهای دولتی) را دربرمیگیرد و ۵۰درصد مابقی که حولوحوش۳۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان برآورد میشود، باید از سوی متقاضیان این طرح تامین شود، اما دو گروه اصلی و اتفاقا اولویت دار بخش مسکن وجود دارند که لازم است از محل وام بانکی، شارژ اساسی شوند. اما بررسیها نشان میدهد این گروهها عملا نادیده گرفته شده یا در اولویتهای بعدی قرار دارند و از این رو عملا از سهم موثر تسهیلات بانکی محروم هستند.
اولین گروه، خانه اولیهای متقاضی خرید مسکن با کمک و استفاده از تسهیلات بانکی هستند؛ گروهی که در سالهای گذشته بهخصوص در دورههای عادی و قبل از جهش اخیر بازار مسکن (قبل از سال ۹۷) با کمک وام بانکی، موفق به خرید آپارتمان در مناطق دلخواه خود در شهرهای محل سکونت میشدند. گروه دوم نیز، متقاضیان ساخت مسکن در بافتهای فرسوده شهرها بهخصوص شهرهای بزرگ و کلانشهرهاست. اگرچه بر اساس مصوبات قبلی، تسهیلات و هر نوع افزایش در وام ساخت مسکن دولتی، مشمول پروژههای مسکن سازی در بافت فرسوده نیز میشود، اما بررسیها حاکی است این بافتها و این پروژهها عملا سهم چندانی از وام ۵۵۰ میلیون تومانی ندارند.
این در حالی است که دست کم بنا به چند علت مهم این دو گروه یعنی خانه اولیها و متقاضیان ساخت و خرید مسکن در بافتهای فرسوده باید در اولویت پرداخت تسهیلات بانکی موثر، در استطاعت و با سقفهای بالاتر باشند.
در عمده کشورهای دنیا بهخصوص کشورهای موفق در تامین مالی مسکن، خانه اولیها با استفاده از تسهیلات موثر بانکی صاحبخانه میشوند. به طوری که در برخی از کشورها حتی تا بیش از ۸۰درصد هزینه خرید خانه، در قالب تسهیلات بانکی با نرخ سود تکرقمی، دورههای بازپرداخت طولانیمدت (بیش از ۲۰ سال) و اقساط ماهانه در استطاعت به خانه اولیها وام بانکی پرداخت میشود.
از سوی دیگر، نوسازی بافتها و واحدهای مسکونی فرسوده بنا به سه دلیل عمده باید در اولویت برنامههای اختصاص وام و اعتبار قرار بگیرد. اما تجربه نشان داده است در همه سالهای گذشته تاکنون این بخشهای مهم و ضروری، جزو محرومترین بخشهای بازار مسکن از منابع بانکی و اعتباری موثر، سهلالوصول و در استطاعت بوده اند.