اقتصاد۲۴– ۱۳سال پیش قانون «تضمین پیشفروش مسکن» به تصویب رسید تا با اجرای آن، ریسک غیرقابل جبران «دبه در معامله خانه ساختهنشده» برای پیشخریدار، به صفر برسد. امروز یک گزارش رسمی میگوید، به جای «پیشفروش قانونی» طی این سالها، «کلاهبرداری ملکی» رواج داشته است. در تهران به میزان نصف حجم تولید یکسال مسکن، پرونده قضایی مرتبط با پیشفروش در یکسال، شکل گرفته است. نمایندگان مجلس چهار دیوار مقابل اجرای قانون سال۸۹ را شناسایی کردهاند و قصد تدوین «قانون اصلاح قانون پیشفروش» را دارند.
طرح اصلاح قانون پیش فروش توسط مجلس دنبال میشود. مرکز پژوهشهای مجلس با ارزیابی مشکلات قانون فعلی پیش فروش که تصویب آن به ۱۳ سال قبل بازمیگردد، اصلاحات مهمی را در این قانون پیشنهاد داده که اگر به تصویب برسد، به منزله کلید پیش خرید خانه اول عمل خواهد کرد. قانون جدید میتواند راهی برای خرید مسکن در استطاعت از طریق پرداخت تدریجی بهای ملک باز کند و بازار ساختوساز را نیز از رکود فراگیر نجات دهد.
در گزارشی که مرکز پژوهشهای مجلس با هدف بررسی چالشها و ارائه مدل اصلاح قانون پیش فروش ساختمان تنظیم کرده است، از پیش فروش به عنوان یکی از روشهای موثر در تامین مالی و رونق بخش تولید مسکن یاد شده است. پژوهشگران این مرکز اعتقاد دارند در صورتی که بازار پیش فروش با اصلاح قانون کارآیی لازم را پیدا کند، میتواند بستری برای جذب سرمایههای خرد و کلان مردم باشد و به این ترتیب فضایی برای پاسخ به تقاضای سرمایهای ملک نیز فراهم کند.
قانون پیش فروش ساختمان ۱۳ سال قبل یعنی در سال ۸۹ تصوب شده و از زمان تصویب آیین نامه اجرایی آن نیز ۱۰ سال میگذرد. اما بر اساس این گزارش در مدت زمان مذکور فقط طی دو سال ۹۹ و ۱۴۰۰ در مجموع حدود ۲۵۰۰ فقره قرارداد پیش فروش مبتنی بر این قانون در کل کشور تنظیم شده است.
بر این اساس کل قراردادهای پیش فروش قانونی تنظیمشده در کشور در بازه زمانی ۱۳ساله، معادل فقط ۰.۳درصد از تیراژ ساخت مسکن در کشور در این بازه زمانی است؛ کمااینکه در فاصله سالهای یاد شده در مجموع حدود ۶میلیون و ۵۰۰هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شده است. شاید یکی از دلایل عدماقبال به قانون پیش فروش، به روز نشدن آن متناسب با شرایط بازار و شناسایی نقاط ضعف آن در سالهای گذشته است. اما نکته مهم این است که هر قدر قانون رسمی پیش فروش مهجور مانده، بازار در مقابل از روشهای غیررسمی پیش فروش استقبال کرده است؛ استقبالی که البته بدون چالش هم نبوده است.
بر اساس گزارش مرکز پژوهشها تنها در سال ۱۴۰۰ حدود ۳۵هزار فقره پرونده بابت پیش فروش املاک در محاکم قضایی استان تهران تشکیل شده و این در حالی است که کل معاملات ملکی یک سال مذکور در استان تهران حدود ۷۰هزار فقره بوده است. به این ترتیب حدود ۵۰درصد از خانههای معامله شده در یک سال ۱۴۰۰ عملا در قالب پیش فروش غیررسمی و مشکل دار بوده است. به تعبیری میتوان گفت سهم کلاهبرداری به مراتب از پیش فروش در سال مورد اشاره و در استان تهران بیشتر بوده که ناشی از خلأ قانونی در این حوزه و عدماستقبال از این موضوع است.
