قانونی که قرار بود انقلابی در نظام معاملات املاک کشور ایجاد کند، اکنون به بنبستی برای مردم تبدیل شده است. با اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، قوه قضائیه مردم را موظف کرده است اسناد عادی خود را به اسناد رسمی تبدیل کنند
جوان آنلاین: قانون الزام ثبت رسمی معاملات املاک که برای شفافسازی طراحی شد، در عمل به مشکل بزرگی تبدیل شده است. مردم باید اسناد عادی را رسمی کنند، اما کمکاری دستگاههای مربوطه، معامله عادی را غیرممکن و مسیر رسمی را دشوار کرده است. در نتیجه، نه معامله عادی ممکن است و نه بستر رسمی آن آماده. این وضعیت معاملات ملکی را متوقف کرده است.
قانونی که قرار بود انقلابی در نظام معاملات املاک کشور ایجاد کند، اکنون به بنبستی برای مردم تبدیل شده است. با اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، قوه قضائیه مردم را موظف کرده است اسناد عادی خود را به اسناد رسمی تبدیل کنند؛ اقدامی که ذاتاً گامی مثبت به سوی شفافسازی و اعتبار بخشی به معاملات تلقی میشود، اما در عمل پس از رسمی شدن اسناد و به دلیل کمکاری برخی دستگاهها امکان معامله عادی با این اسناد از مردم سلب شده و تنها مسیر باقیمانده، معامله رسمی از طریق ثبت در دفاتر اسناد رسمی است. این تغییر رویکرد در نظام معاملاتی کشور، مسیر سنتی و متداول معاملات ملکی را به طور کامل مسدود کرده است، اما نکته قابل تأمل اینجاست که خود قوه قضائیه و سازمان ثبت که طبق قانون موظف به فراهمسازی زیرساختهای لازم برای ثبت رسمی معاملات است، در انجام این وظیفه مهم دچار ضعف و تأخیر شده است. نتیجه آنکه در شرایط فعلی نه امکان معامله عادی وجود دارد و نه بستر مناسبی برای معامله رسمی فراهم شده است.
ضرورتهای اقتصادی اجرای قانون از نگاه کارشناس اقتصادی
در شرایط کنونی که بخش زیادی از معاملات املاک به صورت غیررسمی انجام میشود، الزام به ثبت رسمی این معاملات به عنوان یک راهکار مهم برای شفافسازی اقتصادی مطرح است. دکتر حسین محمدی، کارشناس اقتصادی و عضو هیئت علمی دانشگاه تهران با اشاره به ضرورتهای اقتصادی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول بر اهمیت شفافسازی در حوزه معاملات املاک تأکید کرد. او گفت بخش زیادی از معاملات همچنان به شکل غیررسمی انجام میشود و این مسئله باعث شده است حجم بالایی از گردش مالی کشور از دید نظام مالیاتی پنهان بماند. محمدی معتقد است اجرای صحیح این قانون میتواند ضمن کاهش تخلفات، امکان رصد دقیق معاملات را فراهم کند و با افزایش اطمینان سرمایهگذاران، ریسک سرمایهگذاری در بخش مسکن را کاهش دهد. با این حال، او نبود زیرساختهای لازم برای اجرای قانون را مانعی جدی در مسیر تحقق اهداف اقتصادی آن دانست.
این کارشناس اقتصادی همچنین با اشاره به تأثیر این قانون بر وضعیت فعلی بازار مسکن گفت نبود زیرساختهای کافی موجب بلاتکلیفی در معاملات و تعمیق رکود شده است. به گفته محمدی، شفافسازی معاملات املاک میتواند مسیر هدایت سرمایهها به سمت بازارهای مولد را هموار کند، چراکه اکنون بخش زیادی از سرمایهها در حوزه املاک راکد مانده است و رسمی شدن معاملات، امکان بهرهبرداری بهینه از این منابع را فراهم میآورد.
آمار و ارقام اقتصادی تأثیرگذار
بر اساس آمارهای رسمی سازمان امور مالیاتی کشور، حدود ۳۵ درصد از فرارهای مالیاتی در کشور مربوط به حوزه معاملات املاک است که رقمی بالغ بر ۲۰ هزار میلیارد تومان در سال تخمین زده میشود. ثبت رسمی معاملات میتواند بخش قابل توجهی از این فرار مالیاتی را کاهش دهد و منابع جدیدی را برای دولت فراهم کند. همچنین بررسیهای کارشناسان اقتصادی نشان میدهد با شفافسازی بازار املاک، قیمت مسکن میتواند تا ۱۵ درصد کاهش یابد، زیرا بسیاری از سوداگریها و معاملات صوری که منجر به افزایش کاذب قیمتها میشود، با ثبت رسمی معاملات قابل کنترل خواهد بود.
چشمانداز حقوقی قانون الزام از دیدگاه متخصص حقوقی
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، تحولی اساسی در نظام حقوقی کشور محسوب میشود که هدف آن کاهش دعاوی ملکی و پیشگیری از جرائمی، چون کلاهبرداری است. دکتر محمدرضا کریمی، وکیل پایه یک دادگستری، در این باره گفت: «این قانون امنیت معاملات را افزایش میدهد و از حقوق طرفین به نحو بهتری حمایت میکند، اما در صورتی که بدون فراهم کردن زیرساختهای لازم اجرا شود، میتواند مشکلات جدی ایجاد کند.» به گفته وی، مسدود شدن معاملات غیررسمی بدون ارائه بستر مناسب برای ثبت رسمی، مردم را در موقعیت دشواری قرار داده و ممکن است منجر به شکلگیری بازار سیاه معاملات املاک شود.
کریمی همچنین به تناقضهای موجود در اجرای این قانون اشاره کرد و افزود: «در حالی که هدف از اجرای این قانون افزایش امنیت معاملات است، روشهای اجرایی فعلی عملاً باعث کاهش این امنیت شده است و مردم را به سمت روشهای غیررسمی سوق میدهد. این امر ریسک کلاهبرداری و سوءاستفاده را افزایش میدهد.» به اعتقاد وی، برای رسیدن به اهداف اقتصادی و حقوقی این قانون، باید زیرساختهای مناسب و برنامهریزی دقیقتری انجام شود.